Eigenbedarfskuendigung

Eigenbedarfskündigung: Wann darf der Vermieter kündigen?

Eigenbedarf ist der häufigste Grund für die Kündigung eines Mietvertrags seitens des Vermieters. Allerdings müssen hierfür bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Der Vermieter muss auf Formalien achten und Fristen einhalten. Auch der Mieter muss im Falle eines Widerspruchs auf die Einhaltung von Fristen achten. Trotz allem ist nicht jede Eigenbedarfskündigung gerechtfertigt und zulässig.

Wann eine Eigenbedarfskündigung gerechtfertigt ist

Wohnungen befinden sich im Eigentum der Vermieter und wenn die ihr Wohneigentum selbst nutzen möchten, ist das ihr gutes Recht. Unter gewissen Voraussetzungen haben sie somit auch das Recht zur Kündigung wegen Eigenbedarfs. Allerdings reicht der bloße Wunsch selbst dort wohnen zu wollen für eine wirksame Kündigung nicht aus. Häufig versuchen Vermieter, auf diese Art und Weise unbequeme Mieter loszuwerden. Dementsprechend müssen triftige und nachvollziehbare Gründe vorliegen, damit eine solche Kündigung überhaupt wirksam wird. Der geltend gemachte Eigenbedarf muss durch den Vermieter nachgewiesen werden. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Vermieter die betreffende Wohnung als Altersruhesitz nutzen oder sie Angehörigen zu Wohnzwecken überlassen möchte. Bei Wohnungen, die während der Mietzeit in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden, kann erst nach einer Sperrfrist von mindestens drei Jahren eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden. Diese Frist beginnt nach dem Kaufdatum und kann von Bundesland zu Bundesland verschieden sein. Für bestimmte Gebiete kann sie bis auf zehn Jahre verlängert werden. Ist die gemietete Wohnung bereits vor dem Verkauf eine Eigentumswohnung, muss auch der Käufer eine Sperrfrist von drei Jahren einhalten, bevor dieser wegen Eigenbedarfs kündigen kann. Die Frist beginnt, sobald der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Ungerechtfertigte Kündigung wegen Eigenbedarfs

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nicht immer gerechtfertigt.

In vielen Fällen ist eine Eigenbedarfskündigung ungerechtfertigt. So ist sie beispielsweise bei einem vorgeschobenen Eigenbedarf unwirksam, d.h., wenn der Vermieter einen unbequemen Mieter nur loswerden und die Wohnung gar nicht selbst nutzen möchte. Eine unbegründete Kündigung liegt auch dann vor, wenn im selben Haus eine vergleichbare Wohnung leersteht, in die der Vermieter einziehen könnte. Oder, wenn der Vermieter nur einen Teil der vermieteten Wohnung selbst nutzen oder einer anderen Person zur Nutzung überlassen möchte, rechtfertigt das keine Eigenbedarfskündigung. Gibt der Vermieter für die Kündigung Gründe an, die bereits vor Abschluss des Mietvertrages bekannt oder vorhersehbar waren, ist sie ebenfalls unwirksam. Hier hätte er den Mieter vor Vertragsabschluss darauf hinweisen oder einen Zeitmietvertrag abschließen müssen. Unwirksamkeit liegt außerdem vor, wenn der Vermieter nur gelegentlich in der betreffenden Wohnung übernachten oder sie nur kurzfristig, beispielsweise für wenige Monate bewohnen möchte. Macht er einen übermäßig hohen Wohnbedarf geltend, hat eine Kündigung ebenfalls keinen Erfolg.

Für wen gekündigt werden darf

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf kann nicht für jede willkürliche Person erfolgen. Ein begründeter Eigenbedarf liegt z.B. vor, wenn der Vermieter die Wohnung selbst bewohnen oder seine Eltern, Großeltern, Kinder, Pflegekinder, Enkelkinder, Lebenspartner, Geschwister oder deren Kinder dort aufnehmen möchte. Das Gleiche gilt für Onkel und Tante sowohl des Vermieters als auch seines Ehegatten sowie Schwiegerkinder, Schwiegereltern, Schwager und Schwägerin. Bei entfernten Verwandten wie z.B. Cousine, Cousin, Großneffe und Großnichte muss eine besonders enge Beziehung vorliegen, damit eine entsprechende Kündigung gerechtfertigt ist. Für Personen, die in keinem Verwandtschaftsverhältnis zum Vermieter stehen, ist in der Regel keine Eigenbedarfskündigung möglich. Eine Ausnahme bildet Pflegepersonal, welches zur Betreuung des Vermieters selbst oder enger Verwandter benötigt wird. Das gilt aber nur dann, wenn für diese Personen keine andere geeignete Wohnung im Haus zur Verfügung steht. Es gibt lediglich zwei Fälle, in denen vom Gesetz her auf das Vorliegen bzw. den Nachweis eines berechtigten Interesses durch den Vermieter verzichtet wird. Zum einen, wenn die Wohnung des Mieters Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und zum Anderen, wenn die Wohnung im vom Vermieter selbst bewohnten Haus liegt, in dem sich nicht mehr als zwei Wohnungen befinden.

Inhalt einer Eigenbedarfskündigung

Damit eine Eigenbedarfskündigung überhaupt wirksam wird, muss sie einige grundlegende Dinge beinhalten. Zunächst muss der Vermieter die Person, für die die Wohnung benötigt wird, das Verwandtschaftsverhältnis und einen konkreten Sachverhalt benennen, der den Wohnbedarf begründet. Dann muss er darlegen, warum er die Wohnung zu dem genau benannten Zeitraum benötigt, wobei er auch die je nach Mietdauer allgemein üblichen Kündigungsfristen zu berücksichtigen hat. Die betragen mindestens drei Monate bzw. ab einer Mietdauer von 5 Jahren 6 Monate und ab 8 Jahren 9 Monate. Die Kündigung hat in Schriftform zu erfolgen und muss eine Erklärung beinhalten, dass das Mietverhältnis beendet werden soll sowie den genauen Termin, zu dem das Ganze erfolgen soll. Hat der Vermieter die Möglichkeit dem Mieter eine Alternativwohnung anbieten zu können, muss auch dass im Kündigungsschreiben erwähnt werden.

Möglichkeiten des Widerspruchs durch den Mieter

Die Eigenbedarfskündigung sollte auf Rechtmäßigkeit überprüft werden.

Wenn das Wort Eigenbedarf fällt, kapitulieren viele Mieter viel zu schnell, sei es aus Unkenntnis oder einfach nur Resignation. Dabei ist es in jedem Falle sinnvoll, die Kündigung auf ihre Rechtmäßigkeit zu prüfen oder prüfen zu lassen. Denn nicht selten ist diese unbegründet und gerade Mieter genießen vom Gesetz her einen umfassenden Schutz. Mietern die Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Kündigung haben, empfiehlt es sich gegebenenfalls nachzuprüfen, ob sich der Vermieter an Fristen und Formalien gehalten hat. Eine entsprechende Kündigung können übrigens ausschließlich natürliche Personen aussprechen, juristische Personen wie eine GmbH dagegen nicht.

Bedeutet die Eigenbedarfskündigung eine besondere Härte für den Mieter, kann dieser Widerspruch einlegen. Maßgebend hierbei sind die persönlichen Verhältnisse des Mieters sowie die Dauer des Mietverhältnisses. Liegt eine langjährige Verwurzelung beispielsweise bei Personen in hohem Alter, eine schwere Erkrankung des Mieters oder eine Schwangerschaft vor oder gehören kleine Kinder zum Haushalt kommt unter Umständen die Sozialklausel zum Tragen. Diese Klausel kann zumindest dazu führen, dass die Auszugsfrist deutlich verlängert wird. Allerdings muss der Widerspruch dem Vermieter spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses zugegangen sein. Hilfe und Beratung diesbezüglich können Mieter bei Verbraucherschutzzentralen oder dem Mieterschutzbund erhalten.

Besteht der Verdacht einer Täuschung seitens des Vermieters, hat der Mieter die Möglichkeit Schadensersatz zu verlangen. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Vermieter dem Mieter nur zum Zwecke eines Wohnungsverkaufs gekündigt hat oder sie einem ihm angenehmeren Mieter überlassen möchte. All dies muss der Mieter allerdings zweifelsfrei nachweisen können. Ist das der Fall, muss der Vermieter in der Regel sämtliche Umzugskosten sowie eine mögliche Mietdifferenz erstatten. Gegebenenfalls können Mieter auch verlangen, wieder in die betreffende Wohnung zurückkehren zu können.

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