Bild Mietvertrag mit orangem Schlüsselbund

Kündigung Mietvertrag

Wer einen bestehenden Mietvertrag kündigen möchte, ganz egal, ob als Mieter oder Vermieter, muss dabei einige wichtige Dinge beachten. In erster Linie geht es dabei um Fristen, die unbedingt eingehalten werden müssen. Aber auch die Form der Kündigung spielt beispielsweise eine große Rolle: Die Kündigung muss nämlich grundsätzlich schriftlich erfolgen, eine mündliche Äußerung reicht für beide Seiten keinesfalls aus. Und ganz wichtig: Sie ist erst dann rechtsgültig, wenn sie bei der anderen Partei eingegangen ist.

Die Kündigung aus Sicht des Mieters

Wenn Sie als Mieter aus unterschiedlichen Gründen Ihren Mietvertrag kündigen möchten, müssen Sie zunächst einmal eine Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten. Das entsprechende Schreiben muss von Ihnen persönlich unterschrieben werden und spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen, damit eben dieser Monat bei der Berechnung der Frist noch mitgezählt wird. Achtung: Erhält der Vermieter die Kündigung nur einen einzigen Tag später, läuft der Mietvertrag noch einen kompletten Monat weiter! Damit Sie im Nachhinein beweisen können, dass der Vermieter das Schreiben erhalten hat, sollten Sie es außerdem immer per Einschreiben (mit Rückschein) versenden.

Außerhalb dieser gesetzlichen Kündigungsfrist haben Sie als Mieter jedoch unter bestimmten Voraussetzungen auch noch verschiedene Sonderkündigungsrechte. Diese betreffen vor allem die Anhebung der Miete und die Ankündigung von teuren Sanierungsmaßnahmen. In solchen Fällen gelten andere Fristen. Beispiel: Der Vermieter teilt Ihnen im März mit, dass er ab Juni die Miete erhöhen möchte. Nun haben Sie die Möglichkeit, bis Ende Mai zu kündigen. Ihr Mietverhältnis würde dann zum 31. Juli enden.

Oder im Falle einer rechtzeitig angekündigten Modernisierung: Wenn der Vermieter die Modernisierung im Mai ankündigt, können Sie bis Ende Juni die Kündigung aussprechen, so dass der Mietvertrag Ende Juli endet.

Können Sie Ihre Wohnung aufgrund von extrem schweren Mängeln nicht mehr vertragsgemäß nutzen, dürfen Sie selbstverständlich auch fristlos kündigen und den Mietvertrag beenden. Dies kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn die Heizung dauerhaft ausfällt oder der Vermieter nichts gegen einen schweren Schimmelbefall unternimmt. Auch wenn er den allgemeinen Hausfrieden so sehr stört, dass Ihnen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann, haben Sie das Recht, fristlos zu kündigen.

Wie sieht es aber aus, wenn der Mieter und Vertragsunterzeichner plötzlich auszieht oder stirbt und Mitbewohner zurücklässt? In diesem Fall können die Mitbewohner natürlich in den Mietvertrag eintreten. Wird dies nicht gewünscht, wird darüber zunächst eine Erklärung abgegeben, bevor in einem Zeitraum von einem Monat nach dem Auszug oder Tod des Vertragsunterzeichners die Kündigung erfolgen muss.

Wenn der Vermieter den Mietvertrag beenden möchte

Natürlich hat auch der Vermieter bestimmte Rechte und Pflichten in Bezug auf eine Kündigung. Aus reiner Willkür darf er einen Mietvertrag jedoch selbstverständlich nicht beenden, es müssen daher konkrete Gründe vorliegen. In solchen Fällen geht es dann besonders häufig um Eigenbedarf. Möchten Sie als Vermieter die Wohnung also für sich selbst oder für einen nahen Familienangehörigen nutzen, müssen Sie diesen Eigenbedarf zunächst einmal nachweisen. Heutzutage müssen häufig die Gerichte entscheiden, ob der Eigenbedarf tatsächlich auch aus nachvollziehbaren Gründen entstanden ist. Wird der Eigenbedarf nur vorgeschoben, weil Sie vielleicht auf diese Weise einen „lästigen“ Mieter gerne loswerden möchten, ist die Kündigung unzulässig. Zudem greift die Eigenbedarfs-Klausel nur dann, wenn es sich auch wirklich um einen nahen Angehörigen handelt: Das können Ihre Eltern und Kinder sein oder auch die Geschwister und Enkel.

 

Natürlich gibt es auch noch andere Gründe, die eine Kündigung seitens des Vermieters rechtfertigen. Das kann beispielsweise auch eine erhebliche Vertragsverletzung sein, die sich ganz unterschiedlich bemerkbar machen kann. Ob hohe Mietrückstände, wiederholte Störungen des Hausfriedens oder Mietzahlungen, die stets verspätet eingehen: Solche Umstände müssen Sie natürlich nicht hinnehmen. Auch ein vertragswidriger Gebrauch der Mietwohnung kann ein Grund sein, den Mietvertrag zu beenden. Wenn Ihr Mieter also ohne Ihre Einwilligung aus der Wohnung eine Werkstatt oder gar ein Bordell macht, haben Sie selbstverständlich das Recht, die Kündigung auszusprechen und den Mietvertrag aufzulösen. Auch auf ständige Beleidigungen durch Ihren Mieter dürfen Sie mit der Beendigung des Mietverhältnisses reagieren.

Wichtig: Im Falle eines vertragswidrigen Verhaltens müssen Sie den Mieter vor der Kündigung zunächst abmahnen!

Die Wohnungsübergabe: kein Grund für Streitigkeiten

Vor dem endgültigen Auszug treffen sich Mieter und Vermieter noch einmal zu einem letzten wichtigen Termin: Die Wohnungsübergabe steht an, die leider immer wieder Anlass zu Streitigkeiten und Auseinandersetzungen gibt. Schon Kleinigkeiten wie Kratzer im Laminat oder angebohrte Fliesen führen dann schnell zu einer unschönen Diskussion. Einige wichtige Dinge sollten beide Parteien bei diesem Termin unbedingt beachten. Unverzichtbar ist beispielsweise ein Übergabeprotokoll, in dem alle kleineren und größeren Schäden aufgeführt werden und das von beiden Seiten unterschrieben wird.

Außerdem ist ein Mieter dazu verpflichtet, die Wohnung besenrein zu verlassen und selbstverständlich alle persönlichen Gegenstände mitzunehmen. Lassen Sie Hausrat, den Sie nicht mehr benötigen, oder gar Müll in der Wohnung zurück, hat der Vermieter das Recht, auf Ihre Kosten eine Räumung durchführen zu lassen. Schlimmstenfalls darf er sogar Schadensersatz fordern. Aber keine Sorge: Als Mieter müssen Sie die Wohnung natürlich nicht blitzeblank verlassen. Niemand kann von Ihnen verlangen, vor dem Auszug noch einmal die Fenster zu putzen! Eine grobe Säuberung der Böden mit Besen, Staubsauger oder Wischmopp reicht völlig aus. Dass Sie die sanitären Anlagen in einem ordentlichen Zustand verlassen, versteht sich sicherlich von selbst.

Normale Abnutzungserscheinungen darf der Vermieter nach der Kündigung übrigens nicht in Rechnung stellen. Diese Kosten wurden ja bereits mit der monatlichen Miete abgedeckt. Wenn die Katze allerdings die Türen erheblich zerkratzt hat oder Zigaretten hässliche Brandflecken hinterlassen haben, muss der Mieter für solche Schäden aufkommen.

Häufig kommt es auch zu Streitigkeiten, weil der Mieter bauliche Veränderungen am Objekt vorgenommen hat. Trennwände oder Einbauschränke müssen, falls nicht anders im Mietvertrag vermerkt, vor dem Auszug prinzipiell wieder entfernt werden, so dass sich die Wohnung wieder in ihrem ursprünglichen Zustand befindet. Um dies zu verhindern, können Sie auch versuchen, mit dem Nachmieter eine Lösung zu finden. Vielleicht findet er Ihre kreativen Ideen ja genauso praktisch und möchte Sie Ihnen abkaufen?

Die Räumungsklage: Fakten und Informationen

Wenn der Mieter die Wohnung nach der Kündigung nicht räumt, obwohl der Mietvertrag längst beendet wurde, darf der Vermieter dennoch nicht einfach eigenmächtig handeln und womöglich die Türschlösser auswechseln. Er würde sich in diesem Fall des Hausfriedensbruches strafbar machen. Er kann aber eine sogenannte Räumungsklage erheben, um die Durchsetzung seines Räumungsanspruchs mit gerichtlicher Hilfe zu erzwingen. Die Kosten dieser Klage hängen immer vom Streitwert ab, die sich wiederum an der Jahreskaltmiete orientiert. Welche Partei diese Kosten übernehmen muss, entscheidet letztendlich immer das Gericht. Unter bestimmten Voraussetzungen können beide Parteien einen Antrag auf Prozesskostenhilfe stellen.

Hat der Vermieter Erfolg mit seiner Klage, darf er mithilfe eines Gerichtsvollziehers die Wohnung zwangsräumen lassen. Allerdings hat der Mieter zunächst noch das Recht, Widerspruch gegen das Urteil einzulegen. Erst wenn es auch in zweiter Instanz bestätigt wurde, ist das Urteil endgültig rechtskräftig. Die Folge: Der Mieter muss die Wohnung räumen.

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Bild1: © eccolo / fotolia.com

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