Der Mietaufhebungsvertrag

Mietaufhebungsvertrag – wenn Mieter und Vermieter sich über die Beendigung des Mietverhältnisses einig sind

Der Mietaufhebungsvertrag ist eine interessante Alternative, wenn es um die vorzeitige Beendigung eines Mietverhältnisses geht. Voraussetzung ist allerdings, dass sich Mieter und Vermieter einig sind, das Mietverhältnis zu beenden mit dem Ziel, die gesetzlichen Kündigungsfristen zu verkürzen und mit Hilfe des Mietaufhebungsvertrags das Mietverhältnis vorzeitig zu lösen. Die Initiative kann sowohl vom Mieter als auch vom Vermieter ausgehen, sofern sich beide Seiten einvernehmlich auf den Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages einigen. Damit der Vertrag rechtlich wirksam ist, müssen darin einige Regelungen enthalten sein, die eine zweifelsfreie Abwicklung des Mietverhältnisses ermöglichen und deren Benennung im Vertrag Sicherheit in einer rechtlichen Auseinandersetzung bieten.

Wann ein Mietaufhebungsvertrag sinnvoll sein kann

Ein Mietaufhebungsvertrag ist dann sinnvoll, wenn sich Mieter und Vermieter über die Auflösung des Mietverhältnisses einig sind. Dies kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn einer der beiden Mietparteien einen schnellen Auszug wünscht, beispielsweise wenn der Mieter überraschend den Wohnort wechseln muss und doppelte Mietzahlungen vermeiden möchte. Liegt das Interesse bezüglich der vorzeitigen Auflösung des Mietvertrages auf Seiten des Vermieters und kauft er sich aus dem Vertrag frei, dann erhält der Mieter zumeist eine Abfindung für die entstehenden Umzugskosten.

Die Einigung als Voraussetzung für das Zustandekommen eines Mietaufhebungsvertrages

Ein Mietaufhebungsvertrag kommt dann wirksam zustande, wenn sich Mieter und Vermieter darüber einig sind, dass der Vertrag nicht im Wege einer gesetzlichen Kündigung, sondern durch Einigung der Parteien aufgehoben werden soll. Die Einigung bezieht sich auch darauf, dass ein befristeter Mietvertrag vor Ablauf der vereinbarten Vertragslaufzeit enden soll oder darauf, dass der Mieter nach vorangegangener Kündigung vor Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist ausziehen kann.

Die Form des Mietaufhebungsvertrages

Es gibt keine im Gesetz normierten Formvorschriften für den Mietaufhebungsvertrag. Grundsätzlich ist auch ein mündlich geschlossener Mietaufhebungsvertrag rechtlich wirksam. Allerdings ist der Schriftlichkeit der Vorzug zu geben, um möglichen Streitigkeiten vorzubeugen. Dann ist es wichtig, dass der Vertrag abschließend von allen Personen mit Angabe des Ortes und des Datums unterzeichnet wird, die im Mietvertrag namentlich benannt sind, also vom Vermieter sowie von einem oder mehreren Mietern. Die formlose Wirksamkeit des Vertrages gilt regelmäßig auch dann, wenn der Mietvertrag für die Aufhebung des Vertrages eine Schriftform vorsieht, da diese mündlich wieder aufgehoben werden kann.

Der Inhalt des Mietaufhebungsvertrages

Zum Inhalt des Mietvertrages gehören
1. die exakte Benennung der gemieteten Wohnung
2. der Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses
3. Angaben darüber, welche Mietpartei die Aufhebung des Mietverhältnisses wünscht
4. Angaben zur Fälligkeit des Mietaufhebungsvertrages, also zum genauen Räumungstermin
5. Angaben darüber, ob Schönheitsreparaturen entbehrlich oder zu erledigen sind, wer sie erledigt und ob der Vermieter gegebenenfalls Verzicht erklärt
6. Eine Klärung über Einbaugegenstände in der Wohnung und darüber, was mit ihnen im Rahmen des Auszugs geschieht
7. Regelungen über die vereinbarte Mietkaution nebst Zinsen
8. Regelungen über die Betriebskostenabrechnung
9. Regelungen über eine mögliche Abfindung sowie gegebenenfalls Ersatz der Umzugskosten, sofern der Vertrag auf Betreiben des Vermieters geschlossen wurde. Dabei ist es wichtig anzugeben, ob die Abfindung für den pünktlichen Auszug oder für die Aufhebung des Vertrages an sich geschuldet wird. Sofern der Mieter nicht zum vereinbarten Zeitpunkt die Wohnung verlässt, hat er dennoch Anspruch auf die vertraglich geregelte Abfindung oder den Ersatz der Umzugskosten. Allerdings kann der Vermieter dann Schadenersatz für den verspäteten Auszug geltend machen.

In welcher Art und Weise die Rückgabe der Mietsache abgewickelt werden soll, obliegt den Parteien. Sofern sich der Vertrag auf die Einigung über die Vertragsbeendigung beschränkt, gelten die Bestimmungen im Mietvertrag beziehungsweise die gesetzlichen Bestimmungen. Sofern im Aufhebungsvertrag detaillierte Bestimmungen fehlen, bedeutet das nicht, dass die jeweilige Partei von der sie betreffenden Verpflichtung befreit ist.

Der Widerruf eines Mietaufhebungsvertrages

Der Vermieter hat die Möglichkeit, bereits im Mietvertrag durch die Aufnahme des 545 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) auszuschließen, dass das Mietverhältnis nicht verlängert wird, wenn der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fortsetzt. Fehlt diese Klausel, kann der Vermieter der Fortsetzung des Mietgebrauchs widersprechen, wobei die zweiwöchige Widerspruchsfrist beginnt, sobald der Vermieter Kenntnis davon hat, dass der Mieter den Gebrauch der Mietsache fortsetzt.

Der Mieter kann den die Mietaufhebung betreffenden Vertrag innerhalb von zwei Wochen nach §§ 312, 355 BGB widerrufen, sofern es sich um ein Haustürgeschäft handelt und der Vermieter geschäftsmäßig handelt. Die Frist für den Widerruf beginnt erst dann, wenn der Vermieter den Mieter über sein Widerrufsrecht belehrt hat. Tut er dies nicht, kann der Mieter bis zu sechs Monate nach Abschluss des Aufhebungsvertrages diesen widerrufen.

Bildquelle: © akf / Fotolia.com

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