Mietbürgschaft

Mietbürgschaft – Das sollte man wissen

Die Mietbürgschaft ist eine Möglichkeit, die Mietkaution als Sicherheit für den Vermieter zu umgehen und die Haftung auf eine Dritte Person zu übertragen. Werden Sie selbst um eine Bürgschaft gebeten, sollten Sie mit Bedacht entscheiden und die Zusage in keinem Fall voreilig treffen. Denn als Bürge übernehmen Sie die volle Haftung und müssen die Außenstände begleichen, wenn der eigentliche Mieter in Rückstand gerät und seine Mietzahlungen nicht fristgemäß und in vollem Umfang, oder aber überhaupt nicht mehr vornimmt. Bei mangelnder Solvenz oder der Unmöglichkeit einer Barkaution können Vermieter auf die Bürgschaft bestehen und diese als Basis des Vertragsabschlusses einfordern. Als Bürge sollten Sie die Unterschiede zwischen einer Ausfallbürgschaft und der selbstschuldnerischen Bürgschaft, sowie Ihre Haftungsrechte und Verpflichtungen kennen. Denn ein einmaliger Außenstand einer Monatsmiete berechtigt den Eigentümer noch nicht, die Zahlung von Ihnen zu verlangen und von der Bürgschaft Gebrauch zu machen. Sehr wichtig sind daher klare Regeln, die unbedingt in schriftlicher Form geregelt und mit Ihnen als Bürge vereinbart werden müssen.

Was ist eine Mietbürgschaft?

Bei einer Mietbürgschaft handelt es sich um eine Sicherheitsleistung für Eigentümer, deren Mietinteressenten keine Barkaution entrichten oder aufgrund ihrer Bonität, beispielsweise bei Mietschulden aus früheren Mietverträgen als nicht solvent eingestuft werden. Wird eine Barkaution gezahlt, kann der Eigentümer in der Regel keine zusätzliche Mietbürgschaft einfordern. Daher muss ein Vermieter die Entscheidung treffen, ob er im Zuge einer Bonitätsprüfung anschließend auf die Kaution verzichtet und stattdessen auf einen Bürgen besteht. Die Benennung eines oder mehrerer Bürgen setzt voraus, dass diese im Falle von Mietrückständen zur Kostenübernahme herangezogen und mit der Begleichung der Außenstände beauftragt werden. Die häufigste Form der Bürgschaft ist die Sicherheitsleistung von Eltern, die für ihre Kinder haften und einen Bürgschaftsvertrag beim Vermieter unterschreiben.

Was ist ein Mietbürgschaft?

Im rechtlichen Sinne steht die Mietbürgschaft auf gleicher Ebene wie die Barkaution und kann somit nicht zusätzlich, sondern anstelle der Kaution erbracht werden. Es gibt unterschiedliche Bürgschaftsformen, zu denen die selbstschuldnerische Bürgschaft und die Ausfallbürgschaft zählen. Im Folgenden erfahren Sie, auf welche Aspekte Sie beim Abschluss einer Bürgschaft achten und welche Kriterien Sie in Ihrer Entscheidung beherzigen sollten. Denn Ihr Einverständnis als Bürge zu fungieren ist ein vertraglicher Bestandteil, der Sie zu einem zusätzlichen Vertragspartner des Eigentümers und Vermieters macht und innerhalb der Mietzeit eine Entlassung aus dem Bürgschaftsabkommen ausschließt.

Was ist der Unterschied zwischen der Ausfallbürgschaft und der selbstschuldnerischen Bürgschaft?

Die selbstschuldnerische Bürgschaft beinhaltet den Verzicht auf die Einrede der Vorausklage. Für den Bürgen bedeutet diese Form der Mietbürgschaft eine gleichteilige Haftung wie die, die der Hauptschuldner beim Vertragsabschluss eingeht. Wird eine selbstschuldnerische Bürgschaft als Sicherheit beim Vermieter gewählt, kann dieser bei Außenständen direkt auf den Bürgen zurückgreifen und die Forderung ohne vorherige Maßnahmen, beispielsweise die Vollstreckung gegen den Hauptschuldner abverlangen. Einen Haftungsunterschied zwischen dem Bürgen und dem Hauptschuldner gibt es bei selbstschuldnerischen Mietbürgschaften nicht, wodurch sich diese Form der Haftungsübernahme nur bedingt empfiehlt und ein sehr hohes Risiko für den Bürgen beinhaltet.

Die zweite Variante der Mietbürgschaft ist die Ausfallbürgschaft. Bei dieser wird ein Bürge nur zur Kasse gebeten, wenn der Mieter seiner Verpflichtung nicht nachkommt und Außenstände verschuldet. Die Ausfallbürgschaft setzt voraus, dass der Vermieter seine Forderung zuerst beim Hauptschuldner geltend macht und rechtliche Schritte einleitet. Nur wenn der Schuldner zahlungsunfähig ist und trotz eingesetzter Rechtsmittel seine ausstehenden Mietzahlungen nicht begleicht, wird der Bürge mit der Kostenübernahme beauftragt und zur Zahlung aufgefordert. Die Ausfallbürgschaft kann nicht nur von Privatpersonen, sondern auch von Versicherungen übernommen und als Alternative zur Mietkaution gewählt werden. In Zeiten niedriger Zinsen ist es bei vielen Vermietern nicht unüblich, auf das klassische Kautionssparbuch zu verzichten und stattdessen eine Bürgschaft als Möglichkeit der Sicherheitshinterlegung zu avisieren.

Wie hoch ist eine Bürgschaft?

Die Mietbürgschaft kann vom Eigentümer und Vermieter nicht in beliebiger Höhe verlangt werden.

Eine Mietbürgschaft kann vom Eigentümer und Vermieter nicht in beliebiger Höhe verlangt werden. Denn die Höhe der Bürgschaft ist gleichgesetzt mit der Kaution, die ein Mieter bei Vertragsabschluss entrichten und als Barkaution hinterlegen würde. Die Höhe der Mietkaution und somit der Bürgschaft ist gesetzlich geregelt und darf drei Nettokaltmieten nicht übersteigen. Wichtig ist hierbei, dass die anrechnungsfähige Mietsumme nur in der Kaltmiete und nicht in den Betriebskosten kalkuliert wird. Auch Mieterhöhungen sind bei der Bürgschaftssumme ausgeschlossen und ziehen keine nachträgliche Erhöhung einer Mietbürgschaft nach sich.

Verschiedene Gerichtsurteile haben die unterschiedlichen Ansichten und Meinungen zur Bürgschaft für Mieter geklärt und eine klare Linie vorgegeben. Sollte die Höchstsumme von drei Kaltmieten überschritten oder zur eigentlichen Bürgschaft ein zweiter Bürge gefordert werden, gilt die Vereinbarung als unwirksam und hat keine rechtliche Bindung. Außerordentliche Vereinbarungen zur Bürgschaft sind immer schriftlich, nie in mündlicher Form zu erläutern. Auch wenn mündliche Vereinbarungen in der heutigen Zeit nicht ungewöhnlich und rechtlich bindend sind, gilt diese Regelung nicht für eine Bürgschaft bei Mietausfällen oder Schäden in der Wohnung. Bei Außenständen oder vom Bürgen eingeforderten Kostenübernahmen spielt die als Bürgschaft vereinbarte Höchstsumme eine wichtige Rolle. Beträge über der Bürgschaftshöhe sind vom Bürgen nicht zu entrichten und gelten nicht als Bestandteil der vertraglichen Vereinbarung.

Inhalte von Mietbürgschaften

Neben der Summe spielt auch der Inhalt der vertraglichen Vereinbarung eine Rolle. Die meisten Eigentümer nehmen eine Bürgschaft als Mietsicherheit an und fordern eine Zahlung des Bürgen nur ein, wenn der Mieter seiner ordnungsgemäßen Mietzahlung nicht nachkommt und in Verzug gerät. Die Geschwindigkeit einer Einforderung des Vermieters ist ganz unterschiedlich, sodass einige Eigentümer bereits bei einem Monat außenstand, andere Vermieter erst bei dreimonatigem Verzug reagieren und auf die Bürgschaft zurückgreifen. Ebenso verhält es sich bei Sachschäden, die vom Mieter im Zeitraum der Wohnungsüberlassung verursacht worden sind. Der Mietbürge haftet in keinem Fall für die gebrauchsmäßige Abnutzung von Fußböden oder Tapeten, auch wenn der Vermieter eine Regulierung über die Mietbürgschaft einfordert und sich dabei auf die Verpflichtung, ähnlich der Mietkaution, beruft.

Sondervereinbarungen zur Kostenübernahme in Form der Schadenshaftungen können getroffen werden, wobei diese direkt im Bürgschaftsvertrag aufgelistet und ausführlich beschrieben werden müssen. Eine Forderung ohne vorangehende Vereinbarung ist ungültig.

Mietbürgschaften sind eine Alternative zur Mietkaution, wobei sie vor allem bei minderer Bonität oder bei jungen Mietern ins Augenmerk gelangen. In der Regel gehört die Kaution zu den gebräuchlichsten Sicherheiten, die ein Mieter bei Vertragsabschluss erbringen und dem Vermieter vor der Übergabe der Schlüssel und vor Mietbeginn überreicht.

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