Mieterhöhung

Darf der Vermieter willkürlich die Miete erhöhen?

Die Nebenkosten steigen und auch bei den Mieten gehen die Besitzer der Wohnungen nicht gerade zimperlich mit ihren Vertragspartnern um. Davon betroffen sind vor allen Dingen die Ballungsgebiete. Hier ist die Nachfrage größer als das Angebot und jeder ist froh, wenn er überhaupt eine Wohnung findet. Das nutzen die Vermieter aus und schrecken selbst vor einer jährlichen Mieterhöhung nicht zurück. Die Betroffenen können sich dagegen schützen und müssen nicht die Willkür der Vermieter hinnehmen.

Eine Mieterhöhung ist oft nicht berechtigt

Die kommende Regierung möchte zwar eine Obergrenze für Mieten einführen, inwieweit diese allerdings greift, das bleibt abzuwarten. Für jeden Mieter gilt allerdings schon jetzt, dass er sich gegen die willkürliche Mieterhöhung wehren kann und diese nicht als Selbstverständlichkeit annehmen muss. Der Vermieter muss schon triftige Gründe dafür haben. Dabei gilt zunächst, dass eine grundsätzliche Frage geklärt wird: Wie wurde das Objekt finanziert? Bei Darlehen aus staatlicher Förderung sehen die Regeln zur Mieterhöhung anders aus als bei jenen, die privat finanziert wurden. Im ersten Fall ist die Mieterhöhung in der Regel nur dann zulässig, wenn der Vermieter höhere Kosten nachweisen kann. Darunter fallen unter anderem die Aufwendungen, welche für die Immobilie anfallen. Das können sowohl steigende Ausgaben für die Grundsteuer sein als auch gestiegene Darlehenszinsen.

Nach welchen Gesichtspunkten wird die Miete berechnet?

Grundlage für das Vermieten von Wohnraum ist der Mietspiegel. Hier steht, wie hoch der Mietzins pro Quadratmeter sein darf. Die Berechnung richtet sich nicht nur nach der Größe, sondern auch der Ausstattung. Neue Mieter sollten ebenfalls immer einen Energieausweis verlangen. Wer als Wohnungsnehmer eine Wohnung mietet, muss damit rechnen, dass der Wohnungsgeber den Mietzins den ortsüblichen Vergleichsmieten anpasst. Er muss die Mieterhöhung aber immer begründen. Das kann er, indem er sich auf den Mietspiegel beruft oder vergleichbare Objekte benennt, die bereits zu dem Zeitpunkt seiner Erhöhung höher eingestuft sind. Liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor, dann muss der Vermieter sich immer nur daran halten und darf nicht auf vergleichbare Wohnungen verweisen.

Die Mieterhöhung zur Anpassung an die Vergleichsmiete darf nicht einseitig erfolgen. Das heißt, dass der Vermieter erst die Zustimmung seines Vertragspartners einholen muss. Nur wenn dieser einwilligt, wird die Erhöhung wirksam. Weigert sich der Wohnungsnehmer der Erhöhung zuzustimmen, dann kann der Wohnungsgeber die Zustimmung auch per Gerichtsbeschluss erstreiten. Der Mieter braucht nur dann sein Einverständnis geben, wenn die Erhöhung nicht über dem Mietspiegel liegt. Aber auch zwei weitere Punkte darf der Vermieter nicht vergessen. Zum Einen ist das die Jahresfrist. Das heißt, dass in den letzten zwölf Monaten der Vertrag nicht geschlossen wurde oder die letzte Mieterhöhung noch keine zwölf Monate zurückliegt. Zum Anderen darf er die Kappungsgrenze nicht überschreiten. Hat er eine Wohnung weit unter der ortsüblichen Vergleichsmiete überlassen und möchte diese nun auf einmal so weit anheben, dann ist auch das nicht zulässig. Innerhalb von 3 Jahren darf der Mietzins um höchstens zwanzig Prozent steigen. In einigen Bundesländern gelten andere Grenzen, wenn es sich zum Beispiel um Gebiete handelt, in der Wohnraum knapp bemessen ist.

Modernisierung und Energiesparmaßnahmen

Auch nach einer routinemäßigen Modernisierung und/oder Energiesparmaßnahmen (neue Fenster, Isolierputz) wird der Vermieter eine Mieterhöhung verlangen. Nach Renovierungsarbeiten oder großen Reparaturen darf der Wohnungsgeber die Miete nicht erhöhen. Das gilt nicht, wenn es sich um Investitionen handelt, die die Energieeffizienz wesentlich verbessern oder den Wert der Wohnung steigen lassen. Hier gilt, dass der Mieter schon vor Beginn der Maßnahme tätig werden muss. Sollte die anschließende Mieterhöhung eine besondere Härte für ihn bedeuten und kann er dies belegen, dann kann schon vorher die Mehrausgaben stoppen.

Ein weiterer Grund, der für Wohnungsgeber oft ein Motiv für die Mieterhöhung darstellt, ist es, dass das Darlehen aus öffentlichen Mitteln getilgt wurde. Danach gehen etliche davon aus, dass sie freie Hand bei der Mieterhöhung haben. Das stimmt nicht, da auch hier die Jahresfrist sowie die Kappungsgrenze gilt.

Der Index-Mietvertrag bringt Sicherheit auf beiden Seiten!?

Einige Wohnungsgeber möchten mit ihren Vertragspartnern einen Index-Mietvertrag abschließen. Sie argumentieren dann damit, dass dieser Planungssicherheit biete und beide Parteien nur Vorteile daraus ziehen. Das ist aber nicht grundsätzlich der Fall. Beim Index-Mietvertrag wird der Mietzins nicht dem Mietspiegel, sondern der Inflationshöhe angepasst. Diese Zahlen liegen dem Statistischen Bundesamt vor und werden jährlich neu berechnet. Im Fall des Index-Mietvertrages richten sie sich nach den Lebenshaltungskosten. Es ist also durchaus möglich, dass die Miete sogar sinkt. Steigt der Index, dann kann der Vermieter die Mieterhöhung verlangen, ohne die Genehmigung des Vertragspartners einholen zu müssen. Er darf dabei aber nicht mehr verlangen, wenn er die Wohnung aufwendig renoviert hat. Einzige Ausnahme: neue Gesetze zwingen ihn zu Umbaumaßnahmen.

Wie können Sie sich gegen eine Mieterhöhung wehren?

Es kommt zwar immer darauf an, wie das Verhältnis zwischen den Vertragsparteien ist, aber nur selten kann die Einigung ohne Rechtsbeistand erfolgen. Wichtig ist dabei, dass gesetzliche Fristen eingehalten werden. Wer also das Schreiben zur Mieterhöhung erhält, muss sofort handeln. Sehr vorteilhaft ist dann, wenn der Wohnungsnehmer einen Fachmann aufsucht. In jeder Stadt gibt es Mietervereine, die sich in der Rechtssprechung auskennen. Die Beratung wird aber nur dann erfolgen, wenn der Hilfesuchende Mitglied ist. Der geringe Jahresbeitrag ist je nach Wohnort unterschiedlich. Dafür bekommen die Mieter aber eine umfassende Rechtsberatung. Hier arbeiten Fachanwälte, die sich auf das Mietrecht spezialisierten. Sie wissen, ob sich ein Widerspruch zur Mieterhöhung lohnt. Bevor es zu einem Prozess kommt, sehen sie bereits die Chancen für den Mieter.

Eine andere Möglichkeit die Mieterhöhung zu widersprechen ist die Beratung durch eine Rechtsschutzversicherung. Hier muss allerdings vorher geprüft werden, ob die Klausel für Mietverträge enthalten ist. Das steht in den Versicherungsbedingungen und kann auch bei den zuständigen Sachbearbeitern erfragt werden. In der Regel ist die Beratung dann kostenlos. Bei allen Schreiben, bei denen es um eine Mieterhöhung geht, sollte der Mieter nicht automatisch hinnehmen, was der Wohnungsgeber verlangt. Hier lohnt es sich genau zu erfragen, ob die Höhe der künftig zu zahlenden Miete wirklich den gesetzlichen Bestimmungen entspricht.

 

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