Mietminderung

Mietminderung, wann darf der Mieter die Miete mindern?

Jeder Mieter einer angemieteten Wohnfläche, egal ob angemietetes Haus oder Wohnung, hat bei bestimmten Mängeln ein Anrecht auf eine Mietminderung. Zu den Mängeln können kleinere und größere Beschädigungen sowie eine Beeinträchtigung des Mietobjekts gehören. Trotzdem zahlen viele Mieter den kompletten Mietpreis, weil sie nicht wissen, wann und in welchem Umfang die Miete rechtmäßig gekürzt werden darf. Der Deutsche Mieterbund schätzt diese verschenkte Summe auf ca. 100 Millionen Euro im Jahr. Aus diesem Grund klärt der Deutsche Mieterbund (DMB) über die Rechte und Pflichten, die sich daraus ergeben, auf.

Rechtmäßige Mieterhöhung

 

Rund 30 % der Mieterhöhungen sind fehlerhaft in der Rechtswirksamkeit oder einfach zu hoch, so müssen sich Vermieter an bestimmte Fristen halten und der Mieter wird dazu angehalten, die erhöhten Mietforderungen genauestens zu überprüfen, bevor er dem zustimmt. Wichtige rechtliche Formen müssen dabei gewahrt werden:

  • die Mieterhöhung muss vom Vermieter in schriftlicher Form, entweder im Mietvertrag festgelegt oder angekündigt werden
  • Mieterhöhungen müssen triftig begründet werden
  • der Mietspiegel ist einer Mieterhöhung zugrunde zu legen. Dieser entscheidet mit Baujahr des Hauses, Wohnfläche, Wohngegend und Ausstattung über den Quadratmeterpreis 
  • frühestens ein Jahr nach Einzug darf die Miete erhöht werden
  • eine Mieterhöhung ist nur wirksam, wenn der Mieter zustimmt, ansonsten bleibt nur der Klageweg
  • zwischen den einzelnen Mieterhöhungen müssen mindestens 12 Monate liegen

Sind diese Formen vom Vermieter gewahrt und hat der Mieter zugestimmt, kann im Nachhinein keine Mietminderung rechtlich gemacht werden.

Mietminderung durch Mängel

 

Ein leichter oder grober Mangel liegt dann vor, wenn der Mieter den Wohnraum nicht so nutzen kann, wie er es laut Vertrag erwarten kann oder wie er möchte. Der vertragsgemäße Zustand aller Wohnräume incl. Keller, Dachboden, Flure und Treppen muss gewährleistet sein. Die technischen Anlagen im Haus oder in der Wohnung, insbesondere die Heizung, Durchlauferhitzer, die Wasserversorgung und/oder der Fahrstuhl müssen, laut Vertrag, funktionieren. Ferner kann ein erheblicher Mangel durch eine Lärmbelästigung aus dem eigenen Haus oder einem der Nachbarhäuser als Mangel angesehen werden. Unerheblich bei einer eventuellen Mietminderung ist die Schuldfrage. Trifft den Vermieter keine Schuld, bleibt trotzdem die Tatsache bestehen, dass dieser Mangel vorliegt. Einzige Ausnahme bildet die Eigenverschuldung des Mieters, in diesem Falle ist eine Mietminderung ausgeschlossen. Es gibt fünf häufige Mietmängel, die zu einer Mietminderung führen können:

  1. Nachbarschaftslärm, Baulärm in der näheren Umgebung oder am eigenen Haus.
  2. Schimmelpilz und Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung oder am Haus.
  3. Die im Mietvertrag angegebene Größe der Wohnung stimmt nicht.
  4. Technische Geräte funktionieren nicht vertragsgemäß. Hierzu gehört die Wasserversorgung, Heizung, Fahrstühle, Durchlauferhitzer, etc.
  5. Grobe Schäden an Wohnung oder Haus wie undichtes Dach oder morsche Fenster, Türen.

Das Mietrecht

 

Mieter haben den Anspruch auf eine einwandfreie Nutzung des Mietobjektes. Treten Mängel auf, ist der Vermieter laut Mietrecht dazu verpflichtet, diese Mängel in einer angemessenen Frist zu beseitigen. Zuerst muss der Mangel dem Vermieter in schriftlicher Form angezeigt und eine unmissverständliche Frist für die Mängelbeseitigung gesetzt werden. Der Mieter ist in diesem Fall in der Beweispflicht, was nur mit einem Schriftstück funktioniert. Im Streitfall ist es wichtig, dass der Mieter einen Beleg für den Hinweis, also ein Einschreiben mit Rückschein oder eine Bestätigung über die Abgabe des Mängelschreibens, in Händen hält. Eine Mängelbeseitigung in Eigenregie darf niemals ohne Zustimmung des Vermieters geschehen.

Wenn der Mangel ohne Hinweis gegenüber dem Vermieter oder vor Ablauf der gesetzten Frist vom Mieter eigenständig beseitigt wird, gehen die Kosten, auch die eventuellen Folgekosten, zulasten des Mieters. Einzige Ausnahme gilt in Härtefällen, wie z. B. einem Rohrbruch. Hier darf sofort ein Klempner gerufen werden und erst danach ist der Vermieter zu verständigen. Wenn der Vermieter auf die Mängel nicht oder nicht in der angemessenen Zeit reagiert, ist eine Mietminderung vom Mieter rechtmäßig durchzuführen. Diese Mietminderung muss jedoch angemessen sein, was sich nach der Höhe des Mietmangels richtet. Die Mietminderung darf so lange fortgeführt werden, bis der Mangel beseitigt wurde. Es kann von 1 bis 100 % der Bruttomiete gekürzt werden, wenn z. B. das Mietobjekt absolut unbewohnbar ist. Das Nichtfunktionieren der Heizung ist dabei höher zu bewerten als ein morsches Fenster oder ein kaputter Fahrstuhl. Die Minderungssätze sind nicht verbindlich und können beim Mieterschutzbund sowie örtlichen Mietervereinen erfragt oder es können gerichtliche Vergleichsurteile herangezogen werden.

Zurückbehaltungsrecht

 

Eine Mietminderung darf nicht bei unerheblichen Mängeln wie z. B. defekte Glühbirne im Hausflur, geringfügige Lärmbelästigung durch Nachbarn oder aber der Müllschlucker im Haus wurde abgeschafft, durchgeführt werden. Ein Sprung im Fensterglas, Haarrisse an Wänden oder Decken im Altbau und Wasserflecken im Bad sind ebenso kein Mietminderungs-Grund. Diese Mängel sind dem Vermieter anzuzeigen, führen jedoch nicht zu einer Mietminderung. Liegt jedoch ein größerer Mangel vor und hält der Vermieter sich nicht an die angegebene Frist zur Behebung des Schadens, dürfen Sie die Miete prozentual mindern. Dieses Zurückbehaltungsrecht gilt so lange, bis der Schaden behoben ist. Ist der Mangel behoben, müssen Sie das zurückbehaltene Geld an den Vermieter auszahlen. Am Besten ist es, Sie legen hierfür ein Sparbuch an, denn der Vermieter hat ein Anrecht auf Zinsen für diesen Betrag. Wird das Mietobjekt in der Zeit der Frist an Dritte veräußert, ist der zurückbehaltene Mietzins an den alten Vermieter auszuzahlen und Sie haben gegenüber dem neuen Vermieter ein neues Zurückbehaltungsrecht. Wichtig, bevor Sie von Ihrem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen, ist ein Besuch beim Anwalt, der sich im Mietrecht auskennt.

Ausnahmefälle für den Mieter

Eine ursprüngliche Mietminderung bleibt von der allgemeinen Rechtsprechung unberührt. Diese zurückgelegten Beträge müssen nicht zurückbezahlt werden. Das Mietminderungsrecht kann jedoch auch vom Vermieter vertaglich ausgeschlossen werden. Dies ist häufig der Fall, wenn der Mangel bereits vor Mietbeginn bekannt und vom Vermieter angezeigt wurde, der Mietvertrag jedoch trotzdem zustande kommt. Akzeptiert der Mieter den Mangel und unterschreibt den Mietvertrag, verliert er sein Recht auf Mietminderung. Das Recht auf Mietminderung geht ebenfalls verloren, wenn der Mangel dem Vermieter nicht unverzüglich nach Eintreten angezeigt wurde und wenn dies nicht in schriftlicher Form erfolgt. Häufiger Streitpunkt sind, ob und wie groß der Mangel überhaupt ist, sowie Zeitpunkt und Höhe der Mietminderung. !Vorsicht! Eine unbegründete Mietminderung kann im Zweifelsfall zur sofortigen, fristlosen Kündigung führen. Aus diesem Grund ist eine Rechtsberatung in jedem Fall angeraten, die eine etwaige Minderung und deren Höhe klärt.

 

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