Mischmiete – Garage, Stellplatz & Co.

Mischmiete: was gilt für Garage, Stellplatz, etc.?

In vielen Städten herrscht Parkraumnot. Wer nicht nur für die Dauer des Einkaufs einen Parkplatz benötigt, sondern sein Auto möglichst nahe an der eigenen Wohnung parken will, kann meist nicht auf öffentliche Parkmöglichkeiten zurückgreifen. Stattdessen ist ein eigener, reservierter Parkplatz oder eine Garage für viele Mieter die bessere Option, denn damit ist immer gewährleistet, auch in Stoßzeiten einen Parkplatz nutzen zu können. Zudem sind die Kosten dafür normalerweise deutlich geringer als bei Parkflächen im öffentlichen Raum. Allerdings sind bei dieser Form der Mischmiete juristische Besonderheiten zu berücksichtigen, sowohl als Mieter als auch als Vermieter. Welche das sind und was bei Kündigung oder Mieterhöhung von Mieter und Vermieter zu beachten ist, verrät Ihnen der folgende Artikel.

3 Zimmer, Küche, Bad und Garage zur Miete

Viele Vermieter bieten nicht nur eine Wohnung zur Miete an, sondern gleichzeitig auch einen oder – besonders bei größeren Objekten und Häusern – auch mehrere Parkplätze an. Gut für Mieter, die mindestens ein Auto besitzen und sich damit von der lästigen Suche nach einer Parklücke befreien können. Wer allerdings selber kein Autofahrer ist, kann meist mit dem in die gesamte Miete eingepreisten Parkplatz nichts anfangen und sollte daher bereits vor Vertragsabschluss darauf drängen, einen einzelnen Mietvertrag ausschließlich für die Wohnung abzuschließen, um keine kostenintensiven Konsequenzen tragen zu müssen.

Allerdings lassen sich Vermieter nur selten darauf ein, besonders dann, wenn es sich nicht um einen frei zugänglichen Parkplatz handelt, etwa in einer Tiefgarage. Denn dann ist die getrennte Vermietung von Wohnung und Parkplatz nicht oder nur mit einem erhöhten Aufwand möglich, zudem besteht für den Vermieter bei einem Mieterwechsel das Problem, dass der Nachmieter nicht sicher beide Objekte mieten kann. Wenn Sie also eine neue Wohnung gefunden haben, in deren Miete ein eigener Parkplatz enthalten ist, sollten Sie für sich abwägen, ob die Wohnung auch dann noch attraktiv ist, wenn der Vermieter keiner getrennten Vermietung zustimmt.

Denn für die juristische Bewertung spielt es eine entscheidende Rolle, ob der Mietvertrag beide Objekte beinhaltet, also ein einheitliches Mietverhältnis geschlossen wurde, oder ob es sich um zwei getrennte Objekte mit jeweils eigenen Mietverträgen handelt. Bei einer gerichtlichen Entscheidung wird hier regelmäßig der Wille der Vertragsparteien anhand der konkreten Faktenlage bestimmt – und die ist umso eindeutiger, je klarer eine Trennung auch vertraglich definiert ist.

Mündliche Absprachen zur Miete

Entscheidend werden diese Fragen meist erst dann, wenn Veränderungen seitens eines Vertragspartners durchgesetzt werden sollen. Wenn Sie etwa Ihr Auto nach einiger Zeit verkaufen und dann die monatliche Miete um die Kosten für die Garage reduzieren wollen, kommt es darauf an, welche Vereinbarungen Sie mit Ihrem Vermieter getroffen haben. In einem Rechtsstreit, der vom BGH entschieden wurde, ging es um eine Garage, die nicht explizit im Mietvertrag der Wohnung erwähnt, sondern auf Basis einer mündlichen Absprache nachträglich angemietet wurde. Dennoch wies der BGH die getrennte Kündigung der Garage zurück, da sie sich auf demselben Grundstück wie die Wohnung befand.

Anders sieht die Sachlage aus, wenn tatsächlich zwei getrennte Mietverträge abgeschlossen wurden. Hier hat der BGH in mehreren Beschlüssen eindeutig festgestellt, dass die Verträge separat zu behandeln sind, etwa wenn es um die Erhöhung der Miete oder die Kündigung des Stellplatzes geht. Denn bei zwei einzelnen Mietverträgen ist von einem eindeutigen Willen beider Mietparteien auszugehen, die unterschiedlichen Mietobjekte auch getrennt voneinander kündigen zu können. Unbenommen davon bleibt natürlich die gemeinsame Kündigung beider Objekte durch den Mieter bei einem geplanten Aus- und Umzug.

Übrigens gilt die separate Bewertung auch dann, wenn sich – wie oben geschildert – Parkplatz/Garage und Wohnung auf dem gleichen Grundstück befinden. Denn eine schriftlich fixierte vertragliche Regelung dokumentiert nach Ansicht des BGH eine eindeutige Willenserklärung beider Parteien und schafft damit eine klare Faktenlage.

Wenn der Vermieter die Miete anheben will

Sofern ein gesamter Mietvertrag abgeschlossen wurde, sind damit auch Veränderungen der Miete – also in der Regel Mieterhöhungen – geregelt und juristisch normiert. Der Vermieter muss eine Steigerung der monatlichen Miete begründen – und das nicht nur für die Wohnung, sondern auch für die Miete der Garage.

Die Garagenmiete darf vom Vermieter in einem einheitlichen Mietverhältnis nicht eigenständig angehoben werden, eine Mieterhöhung ist damit nur zulässig, wenn sowohl die Miete für die Garage als auch für die Wohnung angepasst wird – orientiert am Mietspiegel und den einschlägigen Gesetzen zum Mieterschutz.

Anders sieht der Fall aus, wenn der Vermieter die Miete für die Wohnung anpasst, was möglich ist, wenn Wohnung und Parkplatz zwar mit einem Vertrag angemietet, aber getrennt aufgeführt werden. Denn hier kann der Vermieter eine Erhöhung der Miete für die Wohnung vornehmen, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt werden. Wenn der Vermieter zusätzlich in der Begründung der Mieterhöhung ausdrücklich darauf hinweist, dass der Parkplatz oder die Garage von der Erhöhung ausgenommen ist, ist diese Mietanpassung für den Mieter juristisch nur schwerlich angreifbar.

Einheit bleibt auch beim Verkauf bestehen

Die Frage, ob Wohnungs- und Garagenmiete aus juristischer Sicht eine Einheit bilden oder getrennt zu bewerten sind, ist nicht nur bei einer Mietanpassung relevant. Auch beim geplanten Verkauf der gesamten Immobilie spielt dieses eine Rolle. Denn wenn Wohnung und Garage nicht an einen Käufer veräußert, sondern als getrennte Kaufobjekte von mehreren Käufern erworben werden, können diese nicht automatisch frei über die erworbene Sache verfügen. Es gilt weiterhin der einheitliche Mietvertrag, der den Mieter schützt (etwa bei Eigenbedarf) und für die Eigentümer zur Folge hat, dass die gesetzlichen Vorschriften für eine Bruchteilsgemeinschaft angewendet werden.

Ob Sie nun Mieter oder Vermieter sind – die vertraglich eindeutige Regelung der Mietgegenstände ist in beiderseitigem Interesse, um mögliche juristische Auseinandersetzungen zu vermeiden. Daher sollten Mieter genau prüfen, was sie unterschreiben, wenn der in die Miete eingepreiste Stellplatz eigentlich nicht benötigt wird. Denn vor der Unterschrift lassen sich abweichende Regelungen noch relativ einfach vereinbaren, ist der Vertrag erst geschlossen, kann sich der Vermieter immer auf den geltenden Mietvertrag berufen und hat gute Aussichten, sein Recht auch vor Gericht durchsetzen zu können.

Bildquelle: © Oliver Peters / Fotolia.com

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