Reparaturen und Mängel an der Wohnung

Nahezu jeder Mieter wird früher oder später mit Mängeln, Reparaturen oder Gebrauchserscheinungen konfrontiert. Doch wer muss eigentlich die Reparaturen vornehmen, wer Schönheitsreparaturen durchführen und wer trägt dann die Kosten dafür? Dies sind wichtige Fragen, auf die jeder Wohnungsbesitzer eine Antwort haben sollte. Denn schnell lagert der Vermieter sonst Kosten auf Sie um, die Sie eigentlich gar nicht zahlen müssten oder Sie reparieren eine Sache, obwohl dies die Aufgabe des Vermieters wäre. Dieser Beitrag soll Ihnen daher helfen, den Durchblick auf dem zumeist undurchsichtigen Feld der Mieterrechte- und pflichten zu bewahren.

Vermieten Verpflichtet!

Zunächst schuldet der Vermieter Ihnen gemäß § 535 I 2 BGB die Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands der Wohnung. Da die Miete ein Dauerschuldverhältnis ist, muss der Vermieter also während der gesamten Mietzeit dafür sorgen, dass Ihre Wohnung auch bewohnbar bleibt. Vor allem muss er auftretende Mängel durch Reparaturen beseitigen. Die Kosten dafür trägt allein er. Problematisch ist in solchen Fällen jedoch immer, was überhaupt der vertragsgemäße Zustand der Wohnung ist und was einen sogenannten Mangel der Mietsache darstellt. Ersteres Kriterium wird durch den Mietvertrag konkretisiert. Bei einem Vertrag über Wohnraum, können Sie also voraussetzen, dass vertragsgemäßer Zustand bedeutet, dass es Ihnen möglich sein muss, in Ihrer Wohnung ohne Mängel zu leben.

Der Begriff ‚Mangel‚ bedeutet, dass ein Unterschied besteht zwischen dem Zustand der Wohnung wie er vertragsmäßig vorausgesetzt ist und dem Zustand, in dem sie sich wirklich befindet. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn die Nutzung Ihrer Wohnung durch Störeinflüsse von außen wie Lärm beeinträchtigt wird, wenn Teile der Wohnung wie etwa die Heizungsanlage im Winter oder Einrichtungen im Bad defekt sind oder wenn in absehbarer Zeit ein Schaden an Ihrer Wohnung droht. Dies ist etwa dann zu bejahen, wenn vor Ihrer Wohnung ein Baum steht, der in nächster Zeit umfallen könnte. Wichtig ist, dass der Mangel auch erheblich sein muss, § 536 I BGB. Ein Mangel ist nur unerheblich, wenn er leicht erkennbar und mit geringen Mitteln zu beseitigen ist. So ist Baustellenlärm beispielsweise ein unerheblicher Mangel, wenn Sie einfach nur die Fenster schließen müssten, um dem Lärm zu entgehen.

Sollte Ihre Wohnung mit einem Mangel behaftet sein und behebt Ihr Vermieter diesen Mangel nicht, dann können Sie die Miete mindern nach § 536 BGB oder auch nach § 536a BGB Schadens- oder Aufwendungsersatz verlangen. Dies ist jedoch ausgeschlossen, wenn Sie den Mangel selber verursacht haben, § 326 II 1 BGB analog, wenn Sie den Mangel schon vor Ihrem Einzug kannten, § 536b BGB oder wenn Sie den Mangel beim Vermieter nicht angezeigt haben, § 536c BGB. Bedenken Sie also immer, dass Sie Ihrem Vermieter Bericht erstatten müssen, sollte etwas in Ihrer Wohnung kaputt gehen. Der Gesetzgeber will hier dem Vermieter den Vorrang zur Vornahme von Reparaturen einräumen. Hierdurch kann der Vermieter nämlich überprüfen, ob ein Mangel überhaupt besteht und auf welchen Umständen er beruht.

Reparaturen selber vorgenommen – Geld zurück?

Eigentlich sollten Sie Reparaturen nicht sofort eigenständig vornehmen. Wie oben schon dargestellt, müssen Sie dem Vermieter erst anzeigen, dass ein Mangel vorliegt, damit dieser Zeit hat, ihn zu beseitigen. Tun Sie dies nicht und nehmen Sie die Reparaturen einfach vor, dann bleiben Sie auf Ihren Kosten sitzen. In einigen Fällen können Sie jedoch handeln und bekommen dann auch die Kosten der Reparaturen ersetzt. Dies ist unter anderem dann der Fall, wenn die umgehenden Reparaturen zur Erhaltung der Wohnung notwendig sind, § 536a II Nr. 2 BGB. Hierbei handelt es sich aber um absolute Notmaßnahmen, wenn kein Aufschub mehr möglich ist. Beispielsweise sind Reparaturen unaufschiebbar, wenn im Winter ein Heizungsrohr gebrochen ist.

Der Schönheit zuliebe

Von Mängelbeseitigungsreparaturen sind die sogenannten Schönheitsreparaturen zu unterscheiden. Zu Schönheitsreparaturen müssen Sie zunächst wissen, dass es grundsätzlich die Pflicht der Vermieters ist, diese Reparaturen durchzuführen. Dies ergibt sich – wie oben schon gesehen – aus § 535 I 2 BGB. In gewissen Fällen kann der Vermieter die Pflicht, Schönheitsreparaturen durchzuführen, aber auf Sie umlagern. Dies geschieht dann durch Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag. Das heißt es wird vertraglich bestimmt, dass auf Sie einige Instandhaltungspflichten zukommen. Die Kosten der Schönheitsreparaturen haben Sie dann auch zu tragen. Dies ist ein legales Vorgehen und wird von der Rechtssprechung nicht beanstandet. Allerdings kann der Vermieter auch nicht einfach alle anfallenden Arbeiten und Kosten durch vertragliche Klauseln auf Sie umwälzen. Vor allem aber dürfen die Klauseln nicht unwirksam sein. Dies bemisst das Gericht nach den §§ 307 ff. BGB.

Schönheitsreparaturen

Bei Schönheitsreparaturen geht es darum, dass eine Wohnung, wenn jemand in ihr wohnt, irgendwann abnutzt. Der Mieter soll sie dann wieder in den Zustand zurückversetzen, in dem sie sich bei seinem Einzug befand. Hierunter fallen beispielsweise Arbeiten wie Tapezieren oder das Streichen von Wänden, Heizkörpern, Innentüren, Fenstern etc. Tritt also ein Mangel auf (wie oben beschrieben), der nicht auf der vetragsgemäßen Nutzung der Wohnung beruht, so müssen Sie dies nicht reparieren. Auch wenn Ihr Vertrag keine Klauseln über Schönheitsreparaturen enthält, sind Sie nicht zu solchen verpflichtet. Dies ergibt sich schon aus § 358 BGB.

Ein besonderes Problem stellt sich häufig dar, wenn Klauseln über Schönheitsreparaturen unwirksam sind. Dies kommt in der Praxis häufig vor. Lesen Sie sich die Klauseln über Schönheitsreparaturen also immer sorgfältig durch. Beispielsweise ist es unzulässig, wenn in Ihrem Vertrag steht, dass Sie die Schönheitsreparaturen nach genau einem Jahr durchführen müssen. Solche starren Fristenregelungen sind nach § 307 I BGB unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Denn nach einem Jahr kann es sein, dass noch gar kein Bedarf für Schönheitsreparaturen besteht. Dies ist dann benachteiligend, denn Sie müssen als Mieter keine zusätzlichen Pflichten übernehmen. Auch der Vermieter wäre erst zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn auch wirklich Renovierungsbedarf bestünde.

Zudem sind auch solche Klauseln unwirksam, die eine sogenannte Endrenovierungsklausel beinhalten und zwar unabhängig davon, wann die letzten Schönheitsreparaturen stattgefunden haben. Außerdem darf der Vermieter auch nicht vertraglich bestimmen, dass der Anstrich in Weiß zu erfolgen hat. Solche Klauseln würden Sie benachteiligen, da Sie sich unter Umständen davor scheuen, ihre Wohnung während der Mietdauer in einer anderen Farbe als Weiß zu streichen. Dies wäre aber Ihr gutes Recht. Sind Klauseln unwirksam und haben Sie trotzdem Schönheitsreparaturen vorgenommen, so können Sie von Ihrem Vermieter Schadensersatz nach §§ 280 I, 241 II, 311 II BGB verlangen.

Zugegeben, es ist wirklich nicht einfach, den Durchblick auf dem Gebiet des Mietrechts zu bewahren. Hinzukommt, dass nicht immer eindeutig gesagt werden kann, ob in der konkreten Situation der Mieter oder der Vermieter Recht hat. Das Mietrecht besteht zum großen Teil aus Einzelfallentscheidungen der Gerichte. Daher empfiehlt es sich, wenn Sie denken, dass ein Mangel vorliegt, auf jeden Fall alles zu dokumentieren, was in Ihrem Fall von Bedeutung sein könnte. Vor Gericht müssen Sie nämlich beweisen, dass ein erheblicher Mangel vorgelegen hat bzw. vorliegt.

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