Was steht in einem seriösen Mietvertrag?

Mietverträge können sehr unterschiedlich formuliert sein. Es ist nicht genau geregelt, was drin
stehen muss. Daher sollten Mieter einige Punkte beachten, bevor sie den Mietvertrag für ihre
Wohnung unterschreiben, um Probleme zwischen dem Vermieter und Mieter zu vermeiden. Viele Klauseln
sind unnötig oder sogar unzulässig.

Was muss im Mietvertrag enthalten sein?

Der Mietvertrag regelt die entgeltliche Überlassung der Wohnung. Es gibt verschiedene Arten eines
Mietverhältnisses, wobei es meist unbefristet ist. Daneben gibt es auch das befristete
Mietverhältnis, allerdings sind nicht alle Befristungsgründe zulässig. Der Mietvertrag gilt bei
einem unzulässigen Grund automatisch unbefristet. Zudem variieren die Mietverträge oftmals auch in
Bezug auf die Form und den Inhalt, doch es gibt einige Bestandteile, die unbedingt enthalten sein
müssen. Grundsätzlich müssen im Mietvertrag die korrekten und vollständigen Angaben von beiden
Mietparteien enthalten sein. Dazu gehören:

  • Name der Vertragsparteien
  • aktuelle Adresse beider Partner (Anschrift, Stockwerk und Lage, beispielsweise 3. OG rechts)
  • alle zukünftigen Bewohner
  • Bezeichnung des Mietobjekts inklusive Größe (Quadratmeterzahl) und Anzahl der Räumlichkeiten
  • zusätzliche Räume oder Gartenanteile, beispielsweise Kellerräume oder Dachboden
  • eventuell vorhandene Nebenräume oder eine Garage bzw. ein Autoabstellplatz
  • Möbelstücke wie eine Einbauküche
  • Anzahl der übergebenen Schlüssel
  • vereinbarte Miethöhe, gegebenenfalls in Nettokaltmiete und Betriebskostenpunkte unterteilt
  • Mietbeginn und falls vereinbart Ende des Mietverhältnisses
  • Höhe der Mietkaution
  • Kündigungsfristen für beide Vertragspartner
  • Sondervereinbarungen über Haustiere, beispielsweise Katze und Hund, über eine Untervermietung
    oder Umbauten

Mietvertrag unterschreiben – worauf solltest Du achten?

Bei einem Zeitmietvertrag, muss der Grund im Mietvertrag festgehalten werden, beispielsweise
Eigenbedarf des Vermieters. Eine Kündigung vor dem Vertragsende ist nur in schwerwiegenden Fällen
möglich. Bevor Du den Mietvertrag unterschreibst, solltest du alle Punkte genau prüfen. Wenn er unterschrieben ist, gilt er, da es kein Widerrufsrecht gibt. Die Wohnfläche ist die Grundlage für
die Miethöhe. Abweichungen, die mehr als zehn Prozent betragen, können reklamiert werden. Keller-
und Gemeinschaftsräume, Waschküche etc. gehören nicht zur Wohnfläche. Bei einer Dachwohnung
werden Flächen, die sich unter einer Dachschräge befinden, bis zu einem Meter nicht berechnet.

Was gibt es hinsichtlich der Miethöhe zu beachten?

Der Nachmieter hat keinen Anspruch darauf, den N achmieter zu stellen.

Die Höhe der Miete und Nebenkosten sollte genau erläutert werden, sodass deutlich wird, wie sich
die entsprechende Miete zusammensetzt. Zudem müssen die Art und Weise von eventuellen
Mieterhöhungen und die Dauer des Mietvertrags vereinbart werden (in der Regel unbefristet). Du
solltest Dir den Mietvertrag genau durchlesen, um Erhöhungen, beispielsweise durch gestaffelte
Mietpreise, zu vermeiden. Generell gilt, dass Mieterhöhungen nur alle 12 Monate erlaubt sind und
die Steigerung innerhalb von drei Jahren höchstens 20 Prozent betragen darf. Zudem darf die
ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten werden, wobei Staffelmietverträge davon
ausgenommen sind. Bei diesem Mietvertrag wird eine Mietsteigerung vereinbart.

Kaution

Die für die Wohnung zu entrichtende Kaution darf drei Nettokaltmieten nicht übersteigen. Die
Kaution dient der Absicherung jeglicher Ansprüche des Vermieters, die sich aus dem Mietverhältnis
ergeben. Der Vermieter muss die Kaution laut Gesetz getrennt von seinem Vermögen anlegen. Er ist
gewöhnlich erst drei bis sechs Monate nach dem Auszug des Mieters zur Abrechnung verpflichtet.
Lediglich bei Mietschulden, Sachschäden etc. darf er die Kaution einbehalten. Der Mieter kann die
Kaution in drei Raten zahlen. Die erste Rate wird mit dem Beginn des Mietverhältnisses fällig.

Wie verhält es sich mit Schönheitsreparaturen?

Auch Klauseln zu Schönheitsreparaturen sollten, um Streit zu vermeiden, im Mietvertrag enthalten
sein. Es gibt jedoch starre Klauseln, die unzulässig sind, zum Beispiel „Der Mieter trägt bei
seinem Auszug alle Kosten der Schönheitsreparaturen.“ oder „Der Mieter muss nach drei Jahren die
Küche streichen“. Zulässig sind lediglich Hinweise und Empfehlungen, beispielsweise, dass das
Wohnzimmer in der Regel alle fünf und die Küche alle drei Jahre gestrichen wird. Letzten Endes
sind die tatsächlichen Fristen jedoch vom jeweiligen Abnutzungsgrad abhängig.

Kleinreparaturen

Ebenso eine sinnvolle Ergänzung für den Vertrag sind die „Kleinreparaturen“, beispielsweise
beschädigte Türen, defekte Heizungsthermostate etc. Der Vermieter ist laut Gesetz zwar für die
Reparaturen der Wohnung zuständig, allerdings kann im Mietvertrag geregelt werden, dass kleinere
Reparaturen vom Mieter gezahlt werden müssen. Hierbei ist es laut Gesetz vorgeschrieben, dass der
Vermieter den Handwerker bestellen muss. Die Rechnung hingegen ist bis zu einer Höhe von 100 Euro
vom Mieter zu zahlen. Ab 101 Euro muss sie vom Vermieter beglichen werden. Der Mieter muss pro Jahr
für Handwerker jedoch maximal acht Prozent seiner Jahresmiete bezahlen.

Wie verhält es sich mit der Kündigungsfrist?

Die Kündigungsfrist ist gesetzlich vorgeschrieben, solange im Mietvertrag keine abweichende
Regelung getroffen wird. Demzufolge haben Mieter eine Kündigungsfrist von drei Monaten, ohne
hierfür Gründe angeben zu müssen. Der Vermieter darf allerdings nur aus triftigen Gründen heraus
kündigen, beispielsweise aufgrund eines schweren Vertragsbruchs des Mieters oder der Anmeldung von Eigenbedarf. Er muss zudem strengere Kündigungsfristen beachten:

  • erste fünf Jahre des Mietverhältnisses drei Monate Kündigungsfrist
  • nach fünf Jahren Mietdauer sechs Monate
  • nach acht Jahren neun Monate Kündigungsfrist

Übergabeprotokoll spielt eine wichtige Rolle

Mietvertrag für Wohnräume

Wenn der Vertrag von allen Mietern der Wohnung unterschrieben wurde, muss noch die Übergabe
stattfinden. Hier solltest Du darauf achten, dass alle Mängel, die in der Wohnung aufgefallen sind,
genau protokolliert werden. Dadurch vermeidest Du bei einem späteren Auszug Unstimmigkeiten mit dem
Vermieter und musst nicht zum Beispiel für Mängel aufkommen, die beim Einzug bereits vorhanden
waren. Gleichzeitig sollte auch eine Beseitigungspflicht des Vermieters im Protokoll geregelt
werden.
Zur Vermeidung von späteren Streitigkeiten sollten der Vermieter und Mieter neben dem Zustand der
Wohnung auch die Zählerstände beim Einzug gemeinsam ermitteln und im Protokoll festhalten.

Fazit

Dies war alles Wissenswerte, was im Mietvertrag Deiner Wohnung enthalten sein sollte. Grundsätzlich
gilt: Was im Mietvertrag der Wohnung steht, gilt auch genau so. Dies sollte Dir bewusst sein, denn
bei eventuellen Unstimmigkeiten geht auch der Richter davon aus. Daher ist es wichtig, genau zu
lesen, was der Vertrag beinhaltet, bevor Du ihn unterschreibst. Bei der Übernahme sollte der
Zustand der Wohnung und eventuelle Mängel genau festgehalten werden. Das Protokoll kann ein
Bestandteil des Mietvertrags werden.

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