Was muss ich als Vermieter beachten?

Auch als Vermieter gibt es einiges zu beachten

Seit Jahren halten sich die Zahlen der Statistiken konstant, was Mietobjekte angeht. In Deutschland leben über 35 Millionen Menschen in Mietobjekten. Doch so umfangreich die Mieterzahl ist, desto schwieriger wird es für Sie als Vermieter, den geeigneten Mieter zu finden. Wenn Sie die wichtigsten Details einer Vermietung kennen und sich vorab gut über Rechte sowie Pflichten informieren, haben Sie gute Chancen den perfekten Mieter zu finden und langfristig von den Vorteilen vom Vermieten zu profitieren.

Wohnung vermieten und Vorteile genießen

Grundsätzlich dient freier Wohnraum zur Vermietung dazu, um Geld einzunehmen. Manch einer stockt mit den Mieteinnahmen das monatliche Budget auf, andere sehen in einem Vermietungsobjekt ein lukratives Investment. Insbesondere Letzteres veranlasst jedes Jahr allein in Deutschland Hunderttausende Privatpersonen, in Mietobjekte zu investieren, deren Vorteile langfristig sichtbar werden.
Wenn Sie sich beispielsweise eine Eigentumswohnung kaufen und diese vermieten, können Sie durch die Mieteinnahmen Darlehen sowie Baukredite finanzieren, ohne selbst Eigenkapital mit einfließen zu lassen. Das bedeutet, dass Sie eine Immobilie kaufen, die, wenn diese und der Finanzierungsplan intelligent ausgesucht wurden, Ihnen nach einigen Jahren schuldenfrei gehört ohne dafür Geld ausgegeben zu haben. Auf diese Weise schaffen sich viele Vermieter Immobilien als Altersvorsorge an. Ist das Mietobjekt zuende finanziert, können Sie anschließend selbst darin mietfrei wohnen oder durch weitere Mieteinanhmen Ihr Einkommen beziehungsweise Ihre Rente finanziell verbessern.
Auch steuerlich erwarten Sie Vorteile. Werbungskosten, wie Zinsen für Bauspardarlehen und Hypothekenkredite, Reparatur- und Wartungskosten, Versicherungsbeiträge und Grundstückssteuer können Sie ebenso gleichmäßig steuerlich absetzen wie Verluste in Zeiten, wo das Mietobjekt keine Mieteinnahmen zählt, Verwaltungskosten oder Abstandzahlungen an Mieter für vorzeitigen Auszug oder Räumungen. Auch Fahrten zum Mietobjekt können Sie mit derzeit 30 Cent pro Kilometer von der Steuer absetzen und wenn Übernachtungskosten anfallen sollten, schmälern diese zusätzlich Ihr Einkommen.
Modernisierungen sind sofort und in voller Höhe absetzbar, aber auch auf insgesamt fünf Jahre aufteilbar. Kaufen Sie ein renovierungsbedürftiges Mietobjekt und investieren in den ersten drei Jahren nach Objektkauf mindestens 15 Prozent des Kaufpreises für Modernisierungen, Sanierungen oder Instandsetzungen, dann sind diese bis zu 50 Jahre abschreibbar, ebenso wie mindestens drei Erneuerungen von Sanitär-, Elektro- sowie Heizungsanlagen und Fenster. Anschaffungs- und Herstellungskosten eines Mietobjekts sind mit zwei Prozent auf 50 Jahre abzusetzen und bei Gebäuden vor Baujahr 1925 sind 2.5 Prozent auf 40 Jahre verteilt.

Das sollten Sie als Vermieter bei der Auswahl des Mieters beachten

Das böse Erwachen trifft Vermieter oftmals, wenn sie sich für den falschen Mieter entschieden haben. Ausbleibende oder verspätete Mietzahlungen können jeden Finanzierungsplan schnell durcheinander bringen. Umso wichtiger ist es, bei der Auswahl des Mieters immer genau hinzuschauen, um genau diese Unannehmlichkeiten zu vermieden.
Um das Risiko von Mietausfällen zu minimieren empfiehlt es sich, eine Selbstauskunft potenzieller Mieter zu verlangen. Dies ist keine Garantie für einen solventen Mieter, aber dadurch werden einige Mietinteressenten bereits Abstand nehmen, wenn unzureichende Bonität vorliegt und bei falschen Angaben, Mietern eine fristlose Kündigung bevorstehen kann.
Verlangen Sie Sicherheiten. Auf eine Mietkaution sollten Sie nicht verzichten, die maximal drei Monatsmieten betragen darf. Eine Bürgschaft kann als Alternative gewählt werden. Dabei wird unterschieden zwischen der Ausfallbürgschaft und der selbstschuldnerischen Bürgschaft, wobei der Bürge bei der Ausfallbürgschaft erst nach erfolgloser Zwangsvollstreckung des Mieters herangezogen werden kann. Der selbstschuldnerische Bürge haftet direkt, sobald die Mietzahlung durch den Mieter ausbleibt.
Eine weitere Möglichkeit Mietausfällen vorzubeugen ist eine Mietausfallversicherung sowie Anfragen bei speziellen Auskunfteien oder beim vorherigen Vermietern.

Das sollten Sie bei der Vertragsgestaltung beachten

Da Sie als Vermieter in der Regel langfristig vermieten möchten, sollten Sie der Vertragsgestaltung besondere Aufmerksamkeit schenken. Vorteilhaft ist es grundsätzlich, wenn alle einziehenden Personen in den Mietvertrag aufgenommen werden, die dann gesamtschuldnerisch für Mietzahlungen und eventuelle Schäden haften.
Auf eine verschuldensunabhängige Garantiehaftung sollten Sie verzichten, damit Sie nach § 536 a Abs. 1 S. 1, 1. Alt. BGB nicht für Mängel haftbar gemacht werden können, die bei Mietbeginn erst vom Mieter erkannt wurden.
Verzichten Sie auf pauschalisierte Betriebskostenabrechnungen. Allein die stetig steigenden Versorgungskosten erlauben keine langfristige Überschaubarkeit von Preiserhöhungen. So können Betriebskosten schnell die zuvor vereinbarte Betriebskostenpauschale überschreiten und Sie müssen für die Differenz aufkommen.
Bestehen Sie auf eine Haftpflichtversicherung des Mieters, die für durch den Mieter verursachten Schäden aufkommt und Sie bei Zahlungsunfähigkeit des Mieters nicht auf den Kosten sitzen bleiben.

Rechte von Mietern und Untervermietung

Grundsätzlich besitzt der Mieter das Hausrecht des gemieteten Objektes. Das bedeutet für Sie, dass Sie ohne Zustimmung des Mieters das Mietobjekt ab Übergabezeitpunkt nicht ohne Erlaubnis des Mieters betreten dürfen.
Zudem besitzt der Mieter das Recht der Instandhaltung der Mietsache durch den Vermieter, wenn Mängel nicht durch den Mieter entstanden sind. Sollte der Vermieter dieser Verpflichtung nicht nachkommen, so kann der Mieter sein Recht der Mietminderung geltend machen.
Auch in puncto Tierhaltung ist das Recht auf der Seite der Mieter, wenn es sich dabei um eine Kleintierhaltung im Käfig handelt.
Zusätzlich werden bei der Wohnparteien Mietern Rechte zugesprochen. Nahe Familienangehörige wie Lebensgefährten, Ehepartner oder Kinder dürfen zu jedem Zeitpunkt in ein Mietobjekt einziehen, ohne die Erlaubnis des Vermieters einholen zu müssen. Jedoch muss dabei die maximal Belegungszahl eingehalten werden. Entfernte Verwandte oder Freunde dürfen nur nach Zustimmung des Vermieters einziehen.
Bei der Untervermietung teilen sich die Rechte von Mietern. Grundsätzlich ist diese ohne schriftliches Einverständnis des Vermieters nicht zulässig und kann durch diesen ohne Angabe von Gründen abgelehnt werden. Sollte eine Zimmer-Untervermietung allerdings aus einem berechtigten Interesse entstehen, muss der Vermieter dies dulden. Diese Situation liegt dann vor, wenn ein pflegebedürftiger Verwandter einziehen wird, dies der Gründung einer Lebensbeziehung dient oder eine Mietpartei auszieht und dadurch sich für den verbleibenden Mieter eine wirtschaftlich nicht tragbare Situation ergibt.
Eine Untervermietung einer gesamten Mietwohnung muss der Vermieter nicht zustimmen.

Pflichten als Vermieter

In der Grundbasis müssen Sie als Vermieter die angemieteten Räumlichkeiten zum vereinbarten Termin sowie die dazugehörigen Schlüssel dem Mieter übergeben.
Als Vermieter sind Sie verpflichtet, die Wohnung über die gesamte Mietlaufzeit in dem Zustand zu halten, wie sie bei Vertragsabschluss bestand. Das bedeutet, Instandshaltungsarbeiten obliegen in Ihrer Verantwortung und Kosten für Schäden, die nicht direkt vom Mieter verursacht wurden, müssen von Ihnen übernommen werden.
Zudem sind Sie dazu verpflichtet, Reparaturen innerhalb angemessener Zeit zu beheben, da ansonsten eine Mietminderung durch den Mieter erfolgen kann.
Wenn Sie eine Wohnung vermieten, haben Sie zwischen dem 1. Oktober und dem 30. April eine funktionierende Heizung zur Verfügung zu stellen. Zudem ist es Ihre Pflicht, dem Mieter eine detaillierte Betriebskostenabrechnung mindestens einmal im Jahr vorzulegen.

Verschiedenen Probleme, die Sie als Vermieter haben könnten

Derzeit ist immer wieder von sogenannten Messis zu hören. Im Laufe der Mietzeit stapeln sie Abfälle und Hygiene oder Sauberkeit rücken in die Ferne. Das Mietobjekt verwahrlost, Ungeziefer macht sich breit und die Wohnung konnte in kürzester Zeit unbewohnbar werden. Meist ist eine Haftung durch den Mieter nicht realisierbar, sodass Vermieter von Mietzahlungen profitieren zu können, viel Geld in die Renovierung investieren müssen. Regelmässige Objektbesichtigungen können hier vorbeugen.
Weitere Probleme können auf Sie zukommen, wenn Sie Eigenbedarf anmelden. Generell haben Mieter nach der Kündigungsfrist auszuziehen, doch nicht jeder Eigenbedarf zählt als dieser und nicht jeder muss tatsächlich fristgerecht ausziehen. Unter die Härtefall-Regelung fallen unter anderem schwangere Frauen, Mieter mit schweren Erkrankungen oder sehr betagte Mieter. Hier müssen Sie damit rechnen, dass bei den gesetzlichen oder vertraglichen Kündigungsfristen lange Verzögerungen in Kauf zu nehmen sind.
Auch wenn Sie sich verkleinern möchten, weil Ihre Kinder nun ausgezogen sind und die Mietwohnung Ihr neues Zuhause werden soll, so ist nicht unbedingt ein berechtigter Eigenbedarfsanspruch.

Bildquelle 1: © Alexander Raths / Fotolia.com

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