Wohnflächenberechnung: So geht's richtig!

Wohnflächenberechnung: So geht’s!

Häufig kommt es zwischen Mieter und Vermieter zum Streit über die Höhe der Miete und des Nebenkostenanteils. Ursache ist meist die Tatsache, dass der Mieter nach Abschluss des Mietvertrages feststellt, dass die der Mietpreisberechnung zugrundeliegende Wohnfläche falsch (nämlich zu hoch) angegeben wurde, sodass ein zu hoher Mietpreis gefordert wird und bei der Verteilung der Mietnebenkosten ein zu hoher prozentualer Anteil für die betroffene Wohnung angesetzt wurde. Während bisher der Bundesgerichtshofs eine (nicht gesetzlich begründete) „Erheblichkeitsschwelle“ von 10 % festgelegt hatte, unterhalb deren eine Flächenabweichung als irrelevant angesehen wurde, hat sich die aktuelle höchstrichterliche Rechtsprechung gewandelt, sodass ein Mieter nunmehr jegliche Flächenabweichung geltend machen kann. Daher gewinnt zunehmend die korrekte Wohnflächenberechnung Bedeutung. Hier erfährst Du, wie Du eine exakte Wohnflächenberechnung vornehmen bzw. veranlassen kannst, die auch im Rahmen eines Rechtsstreits Bestand hat.

Die aktuellen rechtlichen Grundlagen

Kommt es zum Streit über die Größe der Wohnfläche, gilt – soweit nicht ausdrücklich eine andere Berechnungsgrundlage vereinbart wurde – für ab dem 1.1.2004 abgeschlossene Mietverträge die Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung – WoFlV), die an diesem Tage die auf ältere Verträge weiterhin anzuwendende Zweite Berechnungsverordnung (II. BVO) abgelöst hat. Zwar gelten beide Verordnungen unmittelbar nur für öffentlich geförderten Wohnraum, die Rechtsprechung wendet die Wohnflächenverordnung allerdings (wie schon vorher die II. BVO) auch auf frei finanzierte Wohnungen an, sofern nicht ausdrücklich im Wege einer Individualvereinbarung eine andere Berechnungsgrundlage (etwa die DIN-Normen 277 bzw. 283) anzuwenden ist. Eine abweichende Wohnflächenberechnung, die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen („Allgemeine Mietbedingungen) bzw. in Formularverträgen vorgesehen ist, dürfte sich als unwirksam erweisen, da eine solche Vertragsklausel den Mieter unangemessen benachteiligt. Hier fehlt jedoch noch eine entsprechende klarstellende höchstrichterliche Rechtsprechung.

Die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Zur Wohnfläche gehört die Grundflächeder Räume, die ausschließlich zu einer bestimmten Wohnung gehören.

In § 2 Abs. 1 WoFlV ist als Wohnfläche die Grundfläche der Räume definiert, die ausschließlich zu einer bestimmten Wohnung gehören. Damit sind beispielsweise sogenannte „Gemeinschaftsräume“ wie gemeinschaftlich von mehreren Mietern genutzte Waschküchen und Abstellplätze für mietereigene Waschmaschinen ausgeschlossen. Nach § 2 Abs. 2 WoFlV gehören auch die Flächen von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen zur Wohnfläche einer bestimmten Wohnung, wenn diese Räume ausschließlich einer bestimmten Wohnung zugeordnet sind. Ausdrücklich von der Einzeziehung in die Wohnflächenberechnung ausgeschlossen sind dagegen gemäß § 2 Abs. 3 WoFlV sogenannte Zubehörräume wie Keller, Kellerersatzräume außerhalb einer abgeschlossenen Wohnung, Waschküchen und nicht zur dauerhaften Bewohnung vorgesehene Bodenräume sowie Räume zum Trocknen von Wäsche und Funktionsräume, die dem Betrieb einer Heizungsanlage (welcher Art auch immer) dienen. Auch Garagen gehören nicht zur Wohnfläche. Nicht in die Wohnflächenberechnung einzubeziehen sind außerdem solche Räume, die nach dem Bauordnungsrecht des jeweiligen Bundeslandes nicht die Voraussetzungen für eine dauerhafte Wohnungsnutzung erfüllen. Dabei geht es oft um Räume, deren Böden nicht die Anforderungen an die vorgeschriebenen baustatischen Nutzlasten genügen. Dies gilt häufig für nicht bauordnungsgemäß ausgebaute Dach- und Spitzboden, aber auch nicht selten für Terrassen, Balkone und Loggien. Bei der Ermittlung der Grundfläche kommt es gemäß § 3 Abs. 1 der WoFlV immer auf die lichten Maße zwischen den Bauteilen an, bei deren Ermittlung von der Vorderkante der Bekleidung eines Bauteils auszugehen. Fehlen begrenzende Bauteile, ist auf den baulichen Abstand abzustellen. In § 3 Abs. 2 WoFlV ist ausdrücklich vorgesehen, dass bei der Grundflächenermittlung die Grundflächen folgender Objekte enzubeziehen sind:

  • Tür- und Fensterbekleidungen und -umrahmungen;
  • Fuß-, Sockel- und Schrammleisten;
  • fest mit der Bausubstanz verbundene Objekte wie Öfen, Heiz- und Klimageräte, Herde, Bade- und Duschwannen;
  • freiliegende Installationen (offene Leitungen und Kabelschächte);
  • Einbaumöbel (z.B. begehbare Schränke);
  • nicht fest mit der bausubstanz verbundene, versetzbare Raumteiler.

Dagegen bleiben ausdrücklich bei der Grundflächenberechnung folgende Flächen außer Ansatz:

  • Schornsteine, Vermauerungen, Bekleidungen und freistehende Pfeiler und Säulen mit einer Höhe von mehr als 1,5 m und mehr als 0,1 qm Grundfläche;
  • Treppen mit mehr als drei Steigungen sowie deren Treppenabsätze;
  • Türnischen;
  • Fenster- und offene Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden reichen und nicht mehr als 0,13 m tief sind.

Die Grundlagen der Grundflächenberechnung

Die Grundflächenberechnung erfolgt gemäß § 3 Abs. 4 WoFlV aufgrund einer Ausmessung der fertig gestellten Wohnräume oder aufgrund einer Bauzeichnung, die den gesetzlichen Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder für eine Verwendung im Rahmen eines Genehmigungs-, Anzeige-, Genehmigungsfreistellungs oder eines sonstigen behördlichen Verfahrens entspricht, sofern die Bauzeichnung die Ermittlung aller relevanten lichten Maße zwischen den Bauteilen gemäß § 1 WoFlV erlaubt. Entspricht eine Bauzeichnung nicht den tatsächlichen baulichen Verhältnissen, muss eine Neuausmessung stattfinden oder eine Grundflächenberechnung aufgrund einer berichtigten Bauzeichnung erfolgen.

Die geltenden Anrechnungsvorschriften

Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens 2m werden voll angerechnet, Raume und Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens 1m und weniger als 2m jeweils zur Hälfte.

Für die im Rahmen der Wohnflächenberechnung stattfindende Anrechnung von Räumen, Raumteilen und sonstigen Flächen gelten gemäß § 4 WoFlV folgende Regeln:

Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens 2 m werden voll angerechnet, Raume und Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens 1 m und weniger als 2 m jeweils zur Hälfte. Ist die lichte Höhe noch geringer, unterbleibt jede Anrechnung. Beheizbare Wintergärten, Schwimmbäder sowie andere nach allen Seiten geschlossene Räume wie Sauna- und Fitnessräume werden voll in die Wohnflächenberechnung einbezogen, unbeheizte Flächen dieser Art jeweils zur Hälfte. Balkone , Loggien, Dachgärten und Terrassen sind im Regelfall mit einem Viertel ihrer Fläche, höchstens jedoch zur Hälfte, anzurechnen.

So vermessen Sie Ihre Wohnung richtig!

Optimale Ergebnisse liefert eine Wohnflächenberechnung mit Hilfe eines Laser-Entfernungsmessers. Einen solchen können Sie in Baumärkten günstig kaufen oder stunden- bzw. tagesweise mieten. in solcher Entfernungsmesser taugt auch zur Ermittlung der lichten Höhe bei Dachschrägen. Bei verwinkelten Räumen ist es ratsam, die Gesamtfläche in mehrere rechteckige Sektoren aufzuteilen, die jeweils mit Klebeband markiert werden sollten. Die sich für diese Teilflächen ergebenden Einzelergebnisse können dann mühelos addiert werden. Eine entsprechende Vorgehensweise empfiehlt sich auch bei Wänden, die nicht im rechten Winkel zueinander stehen. Hier ist eine Aufteilung in jeweils rechtwinkligen, dreieckigen Teilflächen anzuraten. In Zweifelsfällen lohnt sich das Hinzuziehen eines Architekten oder eines Bausachverständigen.

Warum sich eine Wohnflächenüberprüfung lohnt

Die Wohnfläche ist meist die Berechnungsgrundlage für die Miethöhe und die Verteilung der Nebenkosten. Auch die Versicherugsprämie einer Hausratversicherung hängt häufig von der ermittelten Wohnfläche ab. Nach Statistiken des Deutschen Mieterbunds und des TÜV Rheinland stimmt nur rund ein Drittel der mietvertraglichen Wohnflächenangaben. Eine neue Wohnflächenberechnung kann daher zu erheblichen Einsparungen bei Miete und Mietnebenkosten führen.

Bildquellen:
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