Wohnung untervermieten: Das solltest du beachten

Ob Praktikum in einer anderen Stadt, Auslandssemester in einem fernen Land, Wechsel des Arbeitsortes für eine begrenzte Zeit oder Auszug eines Familienmitglieds – wenn du in solchen Situationen deine Wohnung nicht komplett aufgeben möchtest, hast du die Möglichkeit, einzelne Räume oder sogar deine gesamte Wohnung unterzuvermieten. Aber auch steigende Mietpreise könnten für dich ein Anreiz sein, einen Teil deiner Wohnung unterzuvermieten, um Kosten zu reduzieren und Einnahmen zu generieren. Damit du rechtlich auf der sicheren Seite bist, solltest du beim Untervermieten Einiges beachten.

Erlaubnis des Vermieters ist meist zwingend erforderlich

Die Untervermietung einer Wohnung ist in § 540 BGB geregelt, wonach du in jedem Fall die Erlaubnis deines Vermieters einholen musst. Schließlich wohnt dann jemand anderes in der Wohnung als die Person, mit der er den Mietvertrag abgeschlossen hat. Manche Vermieter haben ihre Erlaubnis bereits im Hauptmietvertrag erklärt, in der Regel jedoch ist die Genehmigung separat einzuholen. Schaue in deinem Mietvertrag nach, welche Regelung dein Vermieter hierzu getroffen hat. Lehnt dein Vermieter die Untervermietung ohne jeglichen Grund ab, musst du das akzeptieren. Anders hingegen verhält es sich, wenn du nur einen Teil der Wohnung untervermieten möchtest. Gemäß § 553 Abs. 1 BGB kannst du die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen, wenn du ein berechtigtes Interesse daran hast. Voraussetzung hierfür ist, dass du selbst auch in der Wohnung bleibst. Nach einem Urteil des BGH (11. Juni 2014 – Az.: VIII ZR 349/13) genügt es jedoch bereits, wenn du ein Zimmer nur gelegentlich nutzt oder wenn du Möbel in einem Zimmer untergestellt hast.

Ein berechtigtes Interesse liegt zum Beispiel dann vor, wenn dein Einkommen gesunken ist oder sich deine finanzielle Lage verschlechtert hat, sodass du auf die Untervermietung angewiesen bist. Ein weiteres Argument ist, wenn du aus beruflichen oder studiumsbezogenen Gründen die Wohnung vorübergehend nicht bewohnen kannst. Gleiches gilt, wenn sich die Anzahl der Personen, die in der Wohnung leben, durch Auszug oder Tod verringert. Dann darfst du den leerstehenden Raum untervermieten.

In diesen Fällen ist keine Erlaubnis notwendig

Schlüssel an der Haustür

Familienangehörige ersten Grades wie Eltern, Ehepartner oder Kinder zählen nicht als Untermieter. Du darfst sie also dauerhaft in deiner Wohnung aufnehmen, ohne dass du hierfür die Erlaubnis deines Vermieters einholen musst; darüber informieren musst du ihn jedoch schon. Bei nichtverheirateten Partnern sieht es ein wenig anders aus: Hier benötigst du die Erlaubnis deines Vermieters, die er in der Regel aber auch erteilen muss. Die vorübergehende Aufnahme von Angehörigen wie Geschwistern, Enkelkindern oder Schwiegereltern zählt nicht als Untervermietung und ist daher auch nicht erlaubnispflichtig. Besucher darfst du für maximal sechs bis acht Wochen bei dir aufnehmen, ohne deinen Vermieter um Erlaubnis bitten zu müssen.

Vermieter darf auch Nein sagen

Der Vermieter darf die Erlaubnis verweigern, wenn „vernünftige“ Gründe vorliegen. Dies ist der Fall, wenn der Vermieter schlechte Erfahrungen mit dem Untermieter gemacht hat, wenn dieser beispielsweise schon mal Mieter war und seine Miete nicht bezahlte oder er permanent den Hausfrieden störte. Ein hinreichender Grund liegt auch vor, wenn deine Wohnung durch die Untervermietung überbelegt wäre, du zum Beispiel ein Zimmer an eine vierköpfige Familie untervermieten möchtest.

Touristen zählen nicht als Untermieter

Eine tage- oder wochenweise Untervermietung eines Zimmers oder deiner ganzen Wohnung an Touristen muss ausdrücklich von deinem Vermieter erlaubt sein, auch wenn er laut Mietvertrag die Untervermietung genehmigt hat. Touristen zählen nämlich nicht als „normale“ Untervermieter. Daher reicht eine einfache Erlaubnis nicht aus.

Den passenden Untermieter finden

Du hast das Einverständnis deines Vermieters eingeholt? Dann steht als nächstes die Suche nach einem geeigneten Untermieter an. Höre dich zunächst in deinem Familien-, Freundes- und Bekanntenkreis um. Niemand dabei? Durchforste (Online-)Wohnungsbörsen und Kleinanzeigen nach Mietgesuchen oder gib selbst eine Anzeige auf. Sobald sich erste Interessenten melden, vereinbare persönliche Vorstellungsgespräche, damit du deinen künftigen Untermieter im Vorfeld kennenlernst. Schließlich möchtest du nicht jede x-beliebige Person in deiner Wohnung haben. Verschaffe dir einen umfassenden Gesamteindruck und achte darauf, dass der Interessent über ein festes Einkommen verfügt, ein höfliches Auftreten und ein gepflegtes Äußeres hat. Stimme der Untervermietung nur dann zu, wenn du vom Bewerber komplett überzeugt bist. Nicht, dass du an einen Mietnomaden gerätst und nach einem halben Jahr in eine verwüstete Wohnung zurückkehrst.

Ein Untermietvertrag macht Sinn

Jugendzimmer.

Steht der Untermieter fest, solltest du auf jeden Fall einen Untermietvertrag abschließen. Im Internet findest du vorgefertigte Formulare, die du nur noch ausfüllen musst. Folgende Angaben dürfen nicht fehlen: Name von Mieter und Untermieter, Anschrift der Wohnung, die zu zahlende Miete und Nebenkosten, Beginn und Ende des Mietverhältnisses sowie die eigenhändige Unterschrift beider Vertragspartner. Auch der Umgang mit Mobiliar und die Instandhaltung des Wohnraumes sollte vertraglich geregelt werden. Außerdem solltest du eine Kaution in Höhe von ein bis zwei Kaltmieten verlangen, damit du im Zweifel nicht auf irgendwelche Kosten sitzenbleibst.

Wenn du deine Wohnung nur für einen begrenzte Zeitraum untervermieten möchtest – es sich also um einen befristeten Untermietvertrag handelt -, musst du einen gesetzlich anerkannten Grund (zum Beispiel Eigenbedarf) für die Befristung angeben. Ansonsten gilt der Vertrag als unbefristet und die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende greift. Kehrst du vorzeitig zurück, ist die Kündigung des Untermieters nicht möglich. Eine Ausnahme der Kündigungsregelung gilt nur dann, wenn dein Untervermieter ein grobes Fehlverhalten an den Tag legt. Dann hast du das Recht, den Mietvertrag fristlos zu kündigen.

Beachte, dass der Untermietvertrag nur zwischen dir und deinem Untermieter geschlossen wird. Der Untermieter steht in keinem mietrechtlichen Verhältnis zu deinem Vermieter. Das heißt, dass du als (Haupt-)Mieter die Verantwortung und das Risiko der Untervermietung gegenüber deinem Vermieter trägst. Verstößt der Untermieter beispielsweise gegen die Hausordnung, so wird dies so angesehen, als hättest du den Verstoß begangen. Gleiches gilt, wenn dein Untermieter Sachen vom Vermieter beschädigt, dann haftest du.

Höhe der Miete und Haftung

Du darfst von deinem Untermieter mehr Geld verlangen, als du selbst für die Miete bezahlst; Wucherpreise sind natürlich nicht erlaubt. Zusätzlich zur Grundmiete kannst du noch einen Aufschlag für die Nutzung der Möbel verlangen. Orientiere dich dabei am Wert deiner Einrichtung und informiere dich über das allgemeine Mietniveau in deiner Umgebung. Es lohnt sich auf jeden Fall, eine Inventarliste anzufertigen und ein Übergabeprotokoll bei Einzug des Untermieters zu erstellen.

 

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