Wohnungsfinanzierung – diese Möglichkeiten gibt es!

Welche Möglichkeiten habe ich, meine Wohnung zu finanzieren?

Wenn der Kauf einer Immobilie ansteht, sollte man sich vorab genau über die passende Finanzierung informieren. Wie viel Eigenkapital benötige ich, was ist beim Verhältnis von Zins und Tilgung zu beachten und was versteht man unter einer Vorfälligkeitsentschädigung? Bei einer Wohnungsfinanzierung ist es wichtig, dass die finanziellen Risiken genau abgeschätzt werden und die aufgenommenen Darlehen individuell an die Gesamtfinanzierung angepasst werden. Auch die Steuervorteile sollten berücksichtigt werden. Nachfolgend wollen wir Sie über verschiedene Finanzierungsmodelle informieren, damit Sie bei einer anstehenden Wohnungsfinanzierung einen individuellen Finanzierungsplan erstellen können.

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Das Annuitäten- oder auch Hypothekendarlehen ist die klassische Immobilienfinanzierung. Das Darlehen besteht aus einer gleichbleibenden Kreditrate, die zum Teil für die Tilgung und für die Begleichung der laufenden Zinsen verwendet wird. Jedes Annuitätendarlehen kann zehn Jahre nach Kreditbeginn gekündigt werden. Durch eine Aufteilung der Darlehenssumme auf mehrere Verträge kann die Finanzierung individuell angepasst werden. Mit Hilfe der direkten und kontinuierlichen Darlehenstilgung bekommt der Kreditnehmer einen überschaubaren und berechenbaren Tilgungsverlauf. Die Zinsen werden immer auf der Basis der Restschuld berechnet. In der Laufzeit steigt der Tilgungsanteil, während der Zinsanteil fällt. Lange Zeit war eine Tilgung von einem Prozent des Darlehensbetrags üblich. Durch das derzeitige Zinstief sind inzwischen aber auch höhere Tilgungssätze möglich. Dies hat den Vorteil, dass man das Darlehen schneller tilgen kann und auch insgesamt weniger Zinsen bezahlt.

Welches Tilgungssystem sollte man wählen?

Wichtig ist, die Kosten im Überblick zu haben

Immobilien sind mit vielen Kosten verbunden, diese sollte man idealerweise schon im Vorhinein kalkulieren

Eine sinnvolle Alternative ist ein Darlehensvertrag mit variabler Tilgung. Dies hat den Vorteil, dass der Tilgungssatz während der Zinsbindungsfrist mehrmals geändert werden kann, was besonders bei einer Babypause oder bei einer unvorhersehbaren Arbeitslosigkeit eine finanzielle Erleichterung ist. Eine weitere Möglichkeit für die Darlehensrückzahlung sind Sondertilgungen. Diese Art der Tilgung empfiehlt sich bei außergewöhnlichen Einkünften wie zum Beispiel einer Erbschaft oder der Auszahlung einer Lebensversicherung, da nun eine größere Summe für die Tilgung zur Verfügung steht. Die Möglichkeit einer Sondertilgung muss aber im Darlehensvertrag festgehalten werden.
Der Nachteil eines Darlehensvertrages mit Sondertilgungen sind die höheren Kosten, da der Bank bei dieser Finanzierung zusätzliche Refinanzierungskosten entstehen. Ein jährliches Sondertilgungsrecht bis zu fünf Prozent der Kreditsumme ist bei vielen Banken kostenlos, aber bei zehn Prozent Sondertilgung im Jahr wird meistens ein Zinsaufschlag berechnet. Zusätzliche Kosten fallen auch dann an, wenn man das Darlehen vor dem Ende der vereinbarten Laufzeit zurückzahlt. Dann wird eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung fällig, die den wirtschaftlichen Nachteil für die Bank ausgleichen soll. Ein vorzeitiges Ausstiegsrecht haben Darlehensnehmer auch bei Darlehen mit variabler Verzinsung. Hier kann der Kreditnehmer seinen Kreditvertrag mit einer Frist von drei Monaten jederzeit und ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen.

Ist Bausparen noch günstig?

Das Bausparen bietet nach wie vor eine Vielzahl von Finanzierungsmöglichkeiten. Für einen kurzfristigen Immobilenkauf ist ein klassischer Bausparvertrag aber ungeeignet, da das vertraglich festgelegte Guthaben in Höhe von 30 bis 50 Prozent der vereinbarten Bausparsumme noch nicht angespart wurde. Wenn der Sparanteil voll ist, erfolgt das Zuteilungsverfahren, sodass der gesamte Bausparvertrag inklusive Sparanteil und Kreditsumme ausbezahlt werden kann. Diese Art der Finanzierung ist für Personen empfehlenswert, die nicht sofort eine Immobilie bauen oder kaufen wollen. Das Sparguthaben wird sehr niedrig verzinst, dafür sichert man sich aber die aktuell niedrigen Kreditzinsen für die spätere Baufinanzierung. Zusätzlich kann man beim Bausparen abhängig vom Einkommen noch Zulagen erhalten.

Wenn Sie schnell Geld für ihre neue Immobilie benötigen, können Sie eine sogenannte Bauspar-Sofortfinanzierung oder Bauspar-Direktfinanzierung in Anspruch nehmen. Dieser Darlehensvertrag verpflichtet den Kreditnehmer anstatt der sofortigen Tilgung zum Abschluss eines neuer Bausparvertrags. Mit dem Ansparguthaben und der anstehende Zuteilung wird dann das Vorausdarlehen abgelöst. Zusätzlich muss aber auch das ausbezahlte Bauspardarlehen abgezahlt werden.

Kreditkombinationen mit Lebensversicherung oder Investmentfonds

Bei Kreditkombinationen werden für das Darlehen nur Zinsen gezahlt. Zusätzlich müssen aber Sparraten in eine Lebensversicherung oder für einen Investmentfonds bezahlt werden, damit der Kredit bei Laufzeitende mit der Lebensversicherungssumme oder den Investmentfondsanteilen getilgt werden kann. Diese Rechnung geht aber nur auf, wenn die Auszahlung der Lebensversicherung oder des Investmentfonds tatsächlich über der Kreditsumme liegen, ansonsten muss der Kreditnehmer die fehlende Summe selbst begleichen. Nicht empfehlenswert sind auch Finanzierungsanteile in fremden Währungen, da hier das Risiko des Wechselkurses mitgetragen werden muss. Diese Art der Baufinanzierung ist aus Sicht von Finanzierungsexperten auf keinen Fall für eine Baufinanzierung geeignet.

Erstellen Sie einen individuellen Finanzierungsplan

Der Erwerb einer eigenen Wohnung oder eines Familienheims ist für viele Immobilienkäufer die größte Investition in ihrem Leben. Da die dazugehörige Finanzierung oft Jahre andauert, sollte man sehr sorgfältig die dazugehörigen Risiken berücksichtigen. Zu Beginn einer Immobilienfinanzierung sollte deshalb ein umfangreicher Finanzierungsplan erstellt werden. Der Kaufpreis wird immer aus dem vorhandenen Eigenkapital und dem Immobiliendarlehen bezahlt. Viele Immobilienerwerber vergessen aber bei ihrer Berechnung des Gesamtkaufpreises die dazugehörigen Nebenkosten. So können zum Beispiel die Grunderwerbsteuer, Maklerprovision und die entstehenden Notar- und Gerichtskosten rund zehn Prozent der Kaufsumme ausmachen.

Zusätzlich sollten auch notwendige Renovierungskosten für die neue Immobilie berücksichtigt werden. Viele Finanzierungsexperten empfehlen ein Eigenkapital, das sowohl die kompletten Nebenkosten wie auch mindestens 20 Prozent des Kaufpreises abdeckt. Mindestens sollte das Eigenkapital aber die Höhe der kompletten Nebenkosten erreichen. Ein hohes Eigenkapital sorgt für niedrigere monatliche Tilgungsraten. Zusätzlich verringert ein hohes Eigenkapital das Risiko, dass bei einem Immobilienverkauf der Verkaufserlös nicht ausreicht, um den noch vorhandenen Kredit abzuzahlen. Neben dem Eigenkapital wirkt sich auch die langfristig monatliche Belastung erheblich auf die Wohnungsfinanzierung aus. Die Experten empfehlen eine monatliche maximale Tilgungsbelastung von maximal 40 Prozent des Nettoeinkommens.
Bildquelle 1: © Andrey Popov / Fotolia.com

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